Angemessener Mietzins in denkmalgeschützten Gebäuden

Was ist passiert?

Im gegenständlichen Fall war zwischen den Parteien strittig, ob die Antragsgegnerin nach § 16 Abs 1 Z 3 MRG berechtigt war, dem Antragsteller für die von ihm gemietete Wohnung in einem denkmalgeschützten Gebäude einen angemessenen Hauptmietzins zu verrechnen.

Das Erstgericht verneinte dies und stellte die Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung sowie den gesetzlich zulässigen monatlichen Hauptmietzins auf Basis des Richtwertes nach § 16 Abs 2 MRG fest. Die Antragsgegnerin erhob Revisionsrekurs gegen diese Entscheidung.

Wie ist die Rechtslage?

Im abgeführten Rechtsstreit zu GZ 5 Ob 18/22s hatte sich der OGH mit der Frage auseinanderzusetzen, unter welchen Voraussetzungen die Vereinbarung eines angemessenen Mietzinses ohne die Beschränkungen des § 16 Abs 2 bis 5 MRG (Mietzins auf Basis des Richtwertes) zulässig ist sowie um die Behauptungs- und Beweislast des Vermieters.

Der OGH traf folgende Erwägungen:

Gemäß § 16 Abs 1 Z 3 MRG sind Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter über die Höhe des Hauptmietzinses ohne die Beschränkungen des § 16 Abs 2 bis 5 MRG (Richtwert) bis zu dem für den Mietgegenstand im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag dann zulässig, wenn der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, an dessen Erhaltung aus Gründen des Denkmalschutzes öffentliches Interesse besteht, sofern der Vermieter unbeschadet der Gewährung öffentlicher Mittel zu dessen Erhaltung nach dem 8. Mai 1945 erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat.

Im gegenständlichen Fall ging es um die Frage der „Aufwendung erheblicher Eigenmittel“. Zu dieser Tatbestandsvoraussetzung „Aufwendung erheblicher Eigenmittel“ gibt es bereits einige Entscheidungen des Fachsenates, wonach unter den Begriff „Eigenmittel“ in § 16 Abs 1 Z 3 MRG nur verrechnungsfreie Mittel des Vermieters zu verstehen sind (vgl. RS0068797, 5 Ob 119/98f). Bei der Beurteilung der Frage, ob der Vermieter erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat, ist von der Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Aufwendung auszugehen. Zukünftige Mietzinseinnahmen sind nicht zu berücksichtigen. Beachtlich ist auch, ob der Vermieter einmal (rechtmäßig) aufgewendete derartige Eigenmittel in der Folge (noch vor Abschluss der Mietzinsvereinbarung) nicht etwa (rechtmäßig) als Ausgaben in die Mietzinsabrechnung eingesetzt hat (RS0069740). Die Behauptungs- und Beweislast hierfür trifft den Vermieter (RS0111657). Um die Qualität der aufgewendeten Mittel als „erhebliche Eigenmittel“ in diesem Sinn beurteilen zu können, muss über den jeweils maßgeblichen Verrechnungszeitraum für Mietzinsreserven eine vollständige Abrechnung iSd § 20 Abs 1 MRG gelegt und die Kosten dürfen auch nicht nachträglich als Mietzinspassivum verrechnet werden (5 Ob 119/98f mwN; 5 Ob 227/18w).

Der OGH kam daher zum Ergebnis, dass die übereinstimmende Auffassung der Vorinstanzen, die Antragsgegnerin habe hier die Aufwendung erheblicher Eigenmittel und damit den Ausnahmetatbestand des § 16 Abs 1 Z 3 MRG nicht ausreichend nachgewiesen, sich im Rahmen der Rechtsprechung hält und daher nicht korrekturbedürftig war.

Schlussfolgerung

Bei der Vereinbarung eines angemessene Mietzinses in einem denkmalgeschützten Gebäude ist besonders darauf zu achten, dass das notwendige Kriterium „Aufwendung erheblicher Mittel“ im Sinne der oben beschriebenen Judikatur berücksichtigt wird. Ansonsten drohen dem Vermieter hohe Mietzinsausfälle.