Was ist passiert?

Der Versicherungsnehmer beabsichtigte seine Haushaltsversicherung aufgrund eines Wohnungswechsels „umzuschreiben“. Hierfür wandte er sich an eine Genossenschaft, die als Versicherungsagent Versicherungen mehrerer Versicherungsunternehmen vermittelt. Ein Mitarbeiter der Genossenschaft teilte dem Versicherungsnehmer mit, dass eine „Umschreibung“ nicht möglich sei, sondern eine Anpassung an die geänderte Wohnungsgröße erfolgen müsse. Der Versicherungsnehmer antwortete darauf, dass die bisherige Versicherungssumme auch unter Berücksichtigung der größeren Fläche ausreichend sei und ihm vor allem eine günstige Prämie wichtig sei. Die Genossenschaft übermittelte dem Versicherungsnehmer daraufhin zwei Angebote unterschiedlicher Versicherungen: Das erste mit einer günstigeren Prämie, jedoch einem eingeschränkten Unterversicherungsverzicht, das zweite mit einer höheren Prämie bei einem gänzlichem Unterversicherungsverzicht. Der Versicherungsnehmer entschied sich für das erstgenannte Angebot.

Nach einem Wohnungseinbruch stellte sich heraus, dass eine Unterversicherung vorlag. Daraufhin begehrte der Versicherungsnehmer von der vermittelnden Genossenschaft Schadenersatz aufgrund der Verletzung von Beratungs- und Aufklärungspflichten. Letztlich wurde der Oberste Gerichtshof (OGH) mit dem gegenständlichen Fall befasst.

Wie ist die Rechtslage?

Der OGH hatte in seiner Entscheidung (7 Ob 74/22s) zum vorliegenden Sachverhalt unter anderem zu klären, nach welchem Maßstab die vermittelnde Genossenschaft haftet, insbesondere da die Genossenschaft als Versicherungsagent auftrat, jedoch Angebote von zwei unterschiedlichen Versicherungen übermittelte.

Hierzu führt der OGH in seiner Entscheidung zunächst aus, dass die Genossenschaft das sie als Versicherungsagent treffende Trennungsgebot missachtet habe, da sie gegenüber dem Kunden mehrere Versicherer innerhalb einer Versicherungssparte ins Spiel gebracht habe. Demnach sei die Genossenschaft nicht mehr eindeutig der Seite des Versicherungsunternehmens zuordenbar. Aufgrund der Übermittlung von Angeboten von zwei unterschiedlichen Versicherungsunternehmen in derselben Sparte sei die Genossenschaft gegenüber dem Kunden als Versicherungsmakler aufgetreten und hafte sohin nach dem Maßstab für Versicherungsmakler. Den Makler treffen dabei aus dem Treueverhältnis zum Kunden gewisse Schutz-, Sorgfalts- und Beratungspflichten (§ 28 MaklerG), für deren Verletzung der Makler als Sachverständiger einzustehen habe.

Trotz dieses Maßstabes kam der OGH im gegenständlichen Fall zum Schluss, dass keine Pflichtverletzung der Genossenschaft vorliege. Es gab keinerlei Hinweise, dass die Informationen des Versicherungsnehmers unrichtig oder unvollständig gewesen wären oder der eingeschränkte Unterversicherungsverzicht den Interessen des Versicherungsnehmers zuwidergelaufen wäre. Auch der Umstand, dass der Versicherungsnehmer lediglich seine bisherige Versicherung, die einen gänzlichen Unterversicherungsverzicht umfasste, „umschreiben“ wollte, begründe keine Pflichtverletzung, da diesem auch ein entsprechendes Angebot mit einem solchen Verzicht übermittelt wurde. Eine Haftung der Genossenschaft, auch nach dem Maßstab für Versicherungsmakler, wurde sohin im gegenständlichen Fall vom OGH verneint.

Schlussfolgerung

Dazu Rechtsanwalt Dr. Roland Weinrauch:

»Anders als der Versicherungsmakler ist der Versicherungsagent dem Versicherungsunternehmen zuzuordnen und steht in einem Naheverhältnis zu diesem. Ein Versicherungsagent, der Agenturverhältnisse zu mehreren Versicherungsunternehmen hat, darf daher gegenüber dem Kunden in einer Versicherungssparte nur für ein Versicherungsunternehmen auftreten. Missachtet der Agent dieses Trennungsgebot, so haftet er grundsätzlich nach dem Maßstab eines Versicherungsmaklers.«

Was ist passiert?

Die Bundesarbeitskammer ist ein zur Verbandsklage nach § 29 Abs 1 Konsumentenschutzgesetz (KSchG) berechtigter Verband. Der beklagte Versicherer schließt als Unternehmer regelmäßig mit Verbrauchern Reiseversicherungsverträge ab. Diesen Vertragsabschlüssen legt der Versicherer die Reiseversicherungsbedingungen „RVB 2018“ (Stornoschutz) zugrunde. Artikel 6.1.10. der RVB 2018 lautet auszugsweise wie folgt:

Im vorliegenden Fall begehrte die Bundesarbeiterkammer mit einer Verbandsklage vom Versicherer unter anderem die Unterlassung der Verwendung dieser Klausel in den Versicherungsbedingungen im geschäftlichen Verkehr mit Verbrauchern sowie die Unterlassung der Berufung auf diese oder sinngleiche Klauseln, soweit die Klausel bereits Inhalt von mit Verbrauchern abgeschlossenen Verträgen geworden ist. Der Fall landete schließlich vor dem Obersten Gerichtshof (OGH).

Wie ist die Rechtslage?

Der OGH führte in seiner Entscheidung vom 19.04.2023 (GZ: 7 Ob 3/23a) zunächst aus, dass eine in Versicherungsbedingungen enthaltene Vertragsbestimmung gemäß § 6 Abs 3 KSchG unwirksam ist, wenn sie unklar oder unverständlich abgefasst ist. Dieses Transparenzgebot solle es dem Kunden ermöglichen, sich aus den Versicherungsbedingungen zuverlässig über seine Rechte und Pflichten bei der Vertragsabwicklung zu informieren. Es solle eine durchschaubare, möglichst klare und verständliche Formulierung von Versicherungsbedingungen sicherstellen, um zu verhindern, dass der durchschnittlich verständige Versicherungsnehmer von der Durchsetzung seiner Rechte abgehalten wird oder ihm unberechtigt Pflichten abverlangt werden. Mit dem Verbandsprozess nach § 28 KSchG sollen jene Klauseln beseitigt werden, die dem Verbraucher ein unzutreffendes oder auch nur unklares Bild seiner vertraglichen Position oder ein unrichtiges Bild der Rechtslage vermitteln. Dabei habe die Auslegung der Klauseln „im kundenfeindlichsten“ Sinn zu erfolgen.

Bei der vorliegenden Klausel, wonach „kein Versicherungsschutz für Ereignisse besteht, die […] aufgrund behördlicher Verfügungen hervorgerufen werden“, kam der OGH zum Ergebnis, dass für den durchschnittlich verständigen Versicherungsnehmer völlig offen bleibt, welche „Ereignisse aufgrund behördlicher Verfügungen hervorgerufen“ werden und an wen diese „behördlichen Verfügungen“ adressiert sein müssen. Die Klausel sei daher intransparent, weil der Versicherungsnehmer seine Rechtsposition nicht verlässlich abschätzen könne und damit die Gefahr bestehe, dass er aufgrund der unbestimmten Begriffe davon absehe, allenfalls berechtigte Ansprüche gegen den beklagten Versicherer geltend zu machen. Die Klausel verstoße daher gegen das Transparenzgebot und sei gemäß § 6 Abs 3 KSchG unzulässig. Der Versicherer wurde daher verpflichtet, die Verwendung und Anwendung dieser Klausel im geschäftlichen Verkehr mit Verbrauchern zu unterlassen.

Schlussfolgerung

Dazu Rechtsanwalt Dr. Roland Weinrauch:

»Das Transparenzgebot nach § 6 Abs 3 KSchG verlangt, dass Inhalt und Tragweite von vorgefassten Versicherungsbedingungen für den (nicht unternehmerisch tätigen) Versicherungsnehmer durchschaubar sind. Das setzt die Verwendung von Begriffen voraus, deren Bedeutung dem typischen Verbraucher geläufig ist oder von ihm jedenfalls festgestellt werden kann. Begriffe, die so unbestimmt sind, dass sich ihr Inhalt nicht eindeutig bestimmen lässt, verstoßen daher gegen das Transparenzgebot.«

Sachverhalt

Der Kläger ist Mieter einer in einem fünfstöckigen Wohnhaus im 5. Bezirk in Wien gelegenen Mietwohnung. Von der Mietwohnung sind Geschäfte des täglichen Bedarfs ebenso wie die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel (U-Bahn und Autobus) fußläufig erreichbar. Auch kulturelle Einrichtungen der innerstädtischen Bezirke sind mit den öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichbar sowie Gesundheits- und Bildungseinrichtungen in unmittelbarer Umgebung vorhanden. Die gute öffentliche Verkehrsanbindung der Mietwohnung bringt allerdings auch eine hohe Lärmbelastung durch Straßenlärm mit sich.

Als Teil des Mietzinses wurde dem Mieter vom Vermieter ein Lagezuschlag verrechnet. Der Mieter beantragte die gerichtliche Überprüfung des ihm vom Vermieter vorgeschriebenen Hauptmietzinses.

Das Erst- sowie auch das Rekursgericht kamen im Rahmen der Mietzinsüberprüfung zu der Entscheidung, dass im gegenständlichen Fall kein Lagezuschlag zusteht. Dies, wegen der vergleichsweisen hohen Lärmbelästigung.

Der Vermieter war nach wie vor anderer Ansicht und wandte sich daher an den OGH. In seinem Revisionsrekurs an den OGH kritisierte der Vermieter an den Entscheidungen des Erst- und des Rekursgerichts insbesondere, dass diese die sehr gute Verkehrsanbindung sowie weitere Faktoren, die die verfahrensgegenständliche Wohnung als eine „überdurchschnittliche“ iSd § 16 MRG iVm § 2 RichtWG qualifizierten, nicht ausreichend berücksichtigten. Die Behauptungen des Vermieters wurden durch ein Sachverständigengutachten bekräftigt. Der OGH hatte daher zu beurteilen, welche Auswirkungen die Lärmbelastung einer Mietwohnung im Zusammenhang mit dem für eine Mietwohnung gebührenden Lagezuschlag hat und inwieweit der diesbezügliche Ermessensspielraum des entscheidenden Gerichts reicht

Rechtliche Beurteilung

Voraussetzung dafür, dass ein Lagezuschlag zum Richtwertmietzins gemäß § 16 Abs 4 MRG vereinbart werden kann, ist primär die überdurchschnittlich gute Lage der Mietwohnung.

Für die Beurteilung, ob eine konkrete Lage „besser als durchschnittlich“ qualifiziert werden kann, muss nach der Rechtsprechung die Lage des Wohnhauses der Mietwohnung mit anderen Lagen vergleichen werden.

Die Beurteilung des zulässigen Mietzinses und daher auch die Frage, ob ein Lagezuschlag berechtigt ist oder nicht, ist eine vom Richter – und nicht von einem Sachverständigen – zu beurteilende Rechtsfrage.

In seiner Entscheidung verweist der OGH zunächst darauf, dass sich die Qualität einer Wohnumgebung nicht nur an ihrer guten Anbindung bzw. Infrastruktur orientiert. Vielmehr bedarf es eines Gesamtvergleichs mit anderen Wohnumgebungen. In Wien ist als Referenzgebiet für die Beurteilung der Überdurchschnittlichkeit der Lage einer Mietwohnung auf jene  Teile des Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung ähnlich sind und aufgrund ihrer Bebauungsmerkmale ein einheitliches Wohngebiet bilden.

Zwar zeichnet sich der Teil des Stadtgebietes, in dem die Mietwohnung liegt, tatsächlich durch gute Lagemerkmale aus (insbesondere durch nahe gelegene Geschäfte des täglichen Bedarfs, kulturelle Einrichtungen sowie Gesundheits- und Bildungseinrichtungen), doch begründet dies alleine noch nicht die „Überdurchschnittlichkeit“ der Lage, die einen Lagezuschlag rechtfertigt.

Der OGH gelangte schließlich zu der Entscheidung, dass eine erhebliche Lärmbelästigung (in diesem Fall von etwa 75 dB auf der einen und etwa 60-65 dB auf der anderen Straßenseite des Wohnhauses) grundsätzlich ein Lagekriterium darstellt. Im gegenständlichen Fall steht daher ein Lagezuschlag nicht zu.

Schlussfolgerung

»Bei der Beurteilung, ob ein Lagezuschlag zusteht, ist sohin nicht ausschließlich die Lage des Mietgegenstandes, sondern auch weitere Faktoren – wie hier eine erhebliche Lärmbelastung aufgrund hohen Verkehrsaufkommens – zu berücksichtigen.«

Was ist passiert?

Im Alltag stellt sich für Käufer und Verkäufer bei Immobilientransaktionen immer wieder die Frage wie ausführlich ein Finanzierungsvorbehalt in einem Immobilien Kaufangebot ausformuliert sein muss und wen er wie bindet. Reicht die oft verwendete Formel „unter Finanzierungsvorbehalt“ aus oder sollte man klarere Regeln treffen?

Wie ist die Rechtslage?

Ohne spezifische Regelung im Kaufangebot oder im Kaufvertrag trifft das Risiko der Kaufpreisfinanzierung den Käufer. Er wird sich, wenn er schlussendlich nicht finanzieren kann, nicht aus seinen vertraglichen Verpflichtungen argumentieren können.

In der Praxis von Immobilientransaktionen wird jedoch häufig ein sogenannter Finanzierungsvorbehalt vereinbart, oft lediglich durch Zusatz der Formulierung „vorbehaltlich Finanzierung“ oder „unter finanzierungsvorbehalt“. Sinn und Zweck ist der Wunsch des Käufers die Finanzierbarkeit des Kaufpreises als Voraussetzung für die Wirksamkeit des Kaufvertrages zu vereinbaren.

Da solch ein Finanzierungsvorbehalt in der Regel nicht sehr ausformuliert in den Kaufangeboten aufgenommen wird, braucht man zur Feststellung der tatsächlichen Bedeutung vertragliche Auslegung. Was ist der Wille der Parteien? Wie ist solch ein Finanzierungvorbehalt im redlichen Verkehr zu verstehe? Im Wesentlichen ist ein Finanzierungsvorbehalt entweder als (i) Rücktrittsrecht oder (ii) Bedingung einzustufen.

In der Praxis ist der Finanzierungsvorbehalt uE als unbedingtes Angebot auf Abschluss eines aufschiebend bedingten Kaufvertrags zu sehen. Was Detailfragen aufwirft: Wie lange und intensiv muss sich der Käufer um eine Finanzierung bemühen? Welche Konditionen muss der Käufer bei einer Bank akzeptieren? Wie lange ist der Verkäufer gebunden und muss darauf warten, dass der Käufer eine Finanzierung findet?

Die Vertragsparteien eines bedingten Vertrages müssen grundsätzlich alles Erlaube und Zumutbare unternehmen, um den Bedingungseintritt zu fördern und alles unterlassen, was der Erfüllung entgegensteht.

Pflichten des Käufers: Vereitelt der Käufer den Bedingungseintritt treuwidrig, dann wird der Eintritt der Bedingung fingiert, dh, dass der Kaufvertrag auch dann rechtskräftig zustande kommt, wenn der Käufer keine Finanzierung erhalten hat. In der Praxis heißt das, dass der Verkäufer vom Käufer Erfüllung verlangen kann, bei entsprechendem Verzug und Verstreichen einer Nachfrist zurücktreten und Schadenersatzansprüche wegen Nichterfüllung geltend machen kann. Ein redlicher Käufer muss also alle zumutbaren Anstrengungen unternehmen um den (unter Finanzierungsvorbehalt geschlossenen) Kauf finanzieren zu können. Unseres Erachtens ist somit eine Anfrage bei der jeweiligen Hausbank allein nicht ausreichend um den Verpflichtungen des Käufers genüge zu tun. Dieser muss binnen angemessener Frist Anfragen bei mehreren Banken stellen und entsprechende Verhandlungen führen. Die Annahme eines Kreditangebots eines Kreditinstituts zu marktüblichen Konditionen wird dem Käufer idR zumutbar sein.

Pflichten des Verkäufers: Ohne klare Formulierung des Finanzierungsvorbehalts befindet sich der Verkäufer in einem rechtlichen Schwebezustand. Wie lange ist der Verkäufer gebunden? Wie lange muss er warten, ob der Käufer in der Lage ist eine entsprechende Finanzierung zu erlangen? Da die Rechtsprechung verlangt, dass die endgültige Entwicklung bis zur vollen Gewissheit abgewartet wird, resultiert dies für den Verkäufer in einem potentiell sehr langen vertraglichen Schwebezustand. Ein vorzeitiger Rücktritt für den Verkäufer soll somit nur dann zulässig sein, wenn ein Abwarten der endgültigen Entwicklungen für ihn unzumutbar und rechtsmissbräuchlich sind. Wann dies der Fall ist, muss im Einzelfall beurteilt werden. Ein Rücktrittsrecht des Verkäufers sollte jedoch idR dann möglich sein, wenn eine im Geschäftsverkehr übliche Dauer zur Erlangung einer Finanzierung deutlich überschritten wurde und den Verkäufer daran kein Verschulden trifft. Es sollten den Vertragsparteien nicht zugemutet werden ewig an einen bedingten Vertragsabschluss gebunden zu sein. In der Praxis wird es bei der Beweiswürdigung jedoch schwer zu belegen sein, ob sich die Vertragsparteien ausreichend bemüht haben oder ob ein treuwidriges Verhalten einer Vertragspartei vorliegt.

Schlussfolgerung

Eine bloße Verwendung von „unter Finanzierungsvorbehalt“ ohne genauere Regelungen vorzusehen, ist kein vertragliches Allheilmittel für den Käufer. Solch eine Formulierung kann sowohl für Käufer als auch für Verkäufer Rechtsunsicherheiten nach sich ziehen. Aus Sicht das Käufers ist unsicher, wie stark er sich um eine Finanzierung bemühen muss und was (z.B welche Konditionen) er im Sinne einer Finanzierung akzeptieren muss, um nicht vertragsbrüchig zu werden und für den Verkäufer ist unklar, wie lange er auf den Käufer und dessen potentielle Finanzierung warten muss.

Wir empfehlen in der Praxis daher bei der Formulierung eines Finanzierungsvorbehalts detailliertere Regelungen vorzusehen. Jedenfalls sollte ein sogenanntes „Long-Stop Date“ verhandelt werden, dh eine Regelung bis wann ein Bedingungseintritt spätestens zu erfolgen hat, um beiden Parteien Rechtssicherheit über die Dauer des geschuldeten Bemühens zu geben.

Was ist passiert?

Der Versicherungsnehmer schloss am 11.04.2020 eine Eigenheimversicherung für ein Wohngebäude ab, welches zwar in seinem Eigentum stand, jedoch bereits seit ca. 10 Jahren vermietet war. Der Versicherungsnehmer vereinbarte dabei mit dem Mieter – entsprechend den feuerpolizeilichen Vorschriften – dass dieser die Feuerungsanlage regelmäßig reinigen zu lassen habe. Aufgrund eines Brandes am 14.02.2021 kam es zur Beschädigung des Gebäudes, in dessen Folge sich herausstellte, dass der Mieter dieser Verpflichtung nicht nachgekommen war. In den Versicherungsbedingungen der Eigenheimversicherung wurde festgelegt, dass das Versicherungsunternehmen den Vertrag kündigen kann, wenn der Versicherungsnehmer gesetzliche, behördliche oder vereinbarte Sicherheitsvorschriften verletzt oder die Verletzung duldet. Überdies wurde auch die Leistungsfreiheit des Versicherungsunternehmens vereinbart, sollte der Schadenfall nach der Verletzung eintreten und die Verletzung auf Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit des Versicherungsnehmers beruhen. Der Versicherungsnehmer forderte von dem Versicherungsunternehmen den Ersatz des Brandschadens, diese verweigerte jedoch unter Verweis auf die Verletzung einer Sicherheitspflicht die Leistung.

Wie ist die Rechtslage?

Der Oberste Gerichtshof (OGH) war zu 7 Ob 204/22h unter anderem damit befasst, ob der Versicherungsnehmer im vorliegenden Fall die Verletzung einer Sicherheitsvorschrift zu verantworten habe und wenn ja, welcher Verschuldensgrad ihm vorzuwerfen sei. Diesbezüglich hatte der OGH einerseits zu klären, ob das Verhalten des Mieters und sohin dessen Verschulden dem Versicherungsnehmer zugerechnet werden kann, andererseits aber auch, ob das Verhalten des Versicherungsnehmers selbst grob fahrlässig war.

Zu ersten Frage hielt der OGH fest, dass in Österreich die in Deutschland vertretene Repräsentationstheorie im Versicherungsrecht nicht gelte. Demnach führe das Verhalten eines Dritten nicht zur Leistungsfreiheit des Versicherers. Das Verhalten einer dritten Person könne dem Versicherungsnehmer nur dann zugerechnet werden, wenn dieser zur Abwicklung eines bestimmten Versicherungsverhältnisses bevollmächtigt wurde. Mit dem Mieter bestand jedoch lediglich die Vereinbarung, dass sich dieser um die Reinigung der Feuerungsanlage zu kümmern habe. Da keine Bevollmächtigung im beschriebenen Sinne vorliege, sei das Verhalten des Mieters bei der Beurteilung des Verschuldens daher unbeachtlich.

Betreffend die zweite Frage, verwies der OGH zunächst darauf, dass grobe Fahrlässigkeit eine außergewöhnliche und auffallende Vernachlässigung einer Sorgfaltspflicht verlange. Der objektiv besonders schwere Sorgfaltsverstoß müsse auch subjektiv schwerstens vorzuwerfen sein. Die mangelnde Veranlassung der Reinigung bzw. die mangelnde Kontrolle der dem Mieter überbundenen Pflicht durch den Versicherungsnehmer begründe nach Ansicht des OGH jedoch kein grob fahrlässiges Verhalten. Es sei nämlich weder objektiv noch subjektiv ein besonders schwerwiegender Sorgfaltsverstoß des Versicherungsnehmers anzunehmen, da der Versicherungsnehmer aufgrund mangelnder Verdachtsmomente von der Verlässlichkeit des Mieters ausging. Folglich wurde die gegenständliche Revision des Versicherungsunternehmens vom OGH auch zurückgewiesen.

Schlussfolgerung

»Das Verhalten eines Dritten führt im Regelfall nicht zur Leistungsfreiheit des Versicherungsunternehmen. Zu hinterfragen ist jedoch stets, ob dem Versicherungsnehmer nicht aufgrund seines eigenen Verhaltens ein Verschulden angelastet werden kann. Wurde von einem Dritten eine Sicherheitspflicht verletzt, so ist entsprechend der Ansicht des OGH dabei auch zu prüfen, ob der Versicherungsnehmer auf ein pflichtgemäßes Verhalten des Dritten vertrauen durfte.«