Recht, kurz Archives

Eigenheimversicherung: Verbindlicher Sanierungsauftrag statt abgeschlossener Reparatur?

Was ist passiert?

Zwischen dem Versicherungsnehmer und dem Versicherer bestand eine Eigenheimversicherung, die auch eine Sturmschadenversicherung umfasste. Die anwendbaren „Allgemeinen Bedingungen für die Sturmversicherung (AStB 2002/Stufe 2) des Versicherers lauten auszugsweise wie folgt:

Artikel 10
Zahlung der Entschädigung; Wiederherstellung, Wiederbeschaffung

[…]

Den Anspruch auf den die Zahlung gemäß Punkt 1. übersteigenden Teil der Entschädigung erwirbt der Versicherungsnehmer erst dann und nur insoweit, als folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

2.1. es ist gesichert, dass die Entschädigung zur Gänze zur Wiederherstellung bzw. Wiederbeschaffung verwendet wird.

[…]

2.4. die Wiederherstellung bzw. Wiederbeschaffung erfolgt innerhalb von drei Jahren ab dem Eintritt des Schadenereignisses.“

Zusätzlich waren optische Hagelschäden an sichtbaren Gebäudebestandteilen versichert, „sofern die Wiederherstellung erfolgt“ bzw. „sofern die Wiederherstellung innerhalb der vertraglich vereinbarten Wiederherstellungsfrist erfolgt

Im Juni 2021 wurden die außenliegenden Lamellenjalousien (Raffstores) des versicherten Gebäudes durch Hagel beschädigt. Es handelte sich um rein optische Schäden ohne Beeinträchtigung ihrer Funktionsfähigkeit. Der Versicherungsnehmer beauftragte noch vor Ablauf der dreijährigen Wiederherstellungsfrist verbindlich ein Unternehmen mit der Sanierung und übermittelte dem Versicherer eine entsprechende Rechnung. Die tatsächliche Sanierung erfolgte jedoch erst im Februar 2025 und damit nach Ablauf der Dreijahresfrist.

Der Versicherer hatte die Sanierungskosten zunächst bezahlt, klagte den Versicherungsnehmer später jedoch auf Rückzahlung. Er argumentierte, die Wiederherstellung hätte innerhalb von drei Jahren tatsächlich durchgeführt werden müssen. Der Versicherungsnehmer hielt dem entgegen, dass bereits die verbindliche Beauftragung des Sanierungsunternehmens die Wiederherstellung ausreichend gesichert habe und die Versicherungsbedingungen keine tatsächliche Durchführung innerhalb der Frist verlangten. Der Rechtsstreit darüber, ob die rechtzeitige Sicherung der Wiederherstellung für den Anspruch auf Versicherungsleistung ausreichte, gelangte letztlich bis zum Obersten Gerichtshof (OGH).

Wie ist die Rechtslage?

In seiner Entscheidung vom 18.08.2026, 7 Ob 88/26f, führte der OGH zunächst aus, dass es sich bei der vereinbarten Regelung um eine sogenannte „strenge“ Wiederherstellungsklausel handelt. Danach entsteht der Anspruch auf den Zeitwert übersteigenden Teil der Entschädigung grundsätzlich erst, wenn die Wiederherstellung durchgeführt oder ausreichend gesichert ist.

Eine hundertprozentige Sicherheit ist dabei nicht erforderlich. Es genügt, wenn aufgrund der getroffenen Maßnahmen keine vernünftigen Zweifel mehr daran bestehen, dass die Wiederherstellung tatsächlich durchgeführt wird. Der Abschluss eines bindenden Vertrags über die Sanierung kann hierfür bereits ausreichen.

Diese Grundsätze gelten nach Ansicht des OGH auch für die besonders versicherten optischen Hagelschäden. Zwar knüpften die AStB 2002 den Versicherungsschutz an die Wiederherstellung. Der durchschnittliche Versicherungsnehmer durfte dies jedoch im Zusammenhang mit den allgemeinen Wiederherstellungsbestimmungen verstehen. Danach reicht auch hier eine ausreichende Sicherung der Wiederherstellung aus.

Im konkreten Fall hatte der Versicherungsnehmer noch vor Ablauf der Dreijahresfrist ein Sanierungsunternehmen verbindlich beauftragt und dem Versicherer die ausgestellte Rechnung übermittelt. Für den Versicherer konnten daher keine vernünftigen Zweifel mehr daran bestehen, dass die Reparatur tatsächlich erfolgen würde. Dass die Arbeiten selbst erst nach Ablauf der Dreijahresfrist durchgeführt wurden, änderte daran nichts.

Der OGH kam daher zu dem Schluss, dass die Wiederherstellung rechtzeitig ausreichend gesichert war, dem Versicherungsnehmer die Versicherungsleistung zustand und der Versicherer den bereits bezahlten Betrag nicht zurückfordern konnte.

Schlussfolgerung

Dazu Rechtsanwalt Dr. Roland Weinrauch:

Bei einer strengen Wiederherstellungsklausel muss es nicht zwingend darauf ankommen, dass die Sanierung innerhalb der vorgesehenen Frist bereits abgeschlossen ist. Entscheidend ist vielmehr, ob die Wiederherstellung innerhalb dieser Frist so ausreichend gesichert wurde, dass an ihrer Durchführung vernünftigerweise kein Zweifel mehr besteht.

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22. September 2026

Recht, kurz

Bestandvertragsgebühr: Energiekosten und Versicherungsprämien als Teil der Bemessungsgrundlage

BFG RV/7101810/2025

Was ist passiert?

Die Vertragsparteien schlossen einen Bestandvertrag über Räumlichkeiten in einem Logistikzentrum. Der Vertrag zählte die Kosten für Strom, Gas, Wasser und Kanal ausdrücklich zu den von der Mieterin zu leistenden Entgelten: Die Vermieterin bezahlte diese Kosten und verrechnete sie der Mieterin über eigene Zähler verbrauchsabhängig und ohne Aufschlag weiter. Zugleich räumte der Vertrag der Mieterin das Recht ein, Versorgungsverträge direkt mit den Versorgungsunternehmen abzuschließen – wovon sie auch Gebrauch machte. Weiters war die Mieterin verpflichtet, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen und ihren Warenbestand zu versichern.

Die Vermieterin berechnete die Bestandvertragsgebühr selbst und ließ die Versorgungskosten und die Versicherungsprämien dabei außer Ansatz. Das Finanzamt bezog beides in die Bemessungsgrundlage ein und schrieb eine Nachzahlung vor.

Rechtliche Beurteilung

Bestandverträge über Geschäftsräumlichkeiten unterliegen einer Gebühr von 1 % der Bemessungsgrundlage. In diese sind alle Leistungen einzubeziehen, zu denen sich der Bestandnehmer verpflichtet hat, um in den „Genuss des Gebrauchsrechts an der Bestandsache“ zu gelangen. Dazu zählen neben dem Mietzins und einmaligen Leistungen wie Baukostenzuschüssen insbesondere die laufenden Betriebskosten.

Das Bundesfinanzgericht stellte klar, dass es nicht darauf ankommt, ob die übernommene Verpflichtung gegenüber dem Vermieter selbst oder gegenüber einem Dritten zu erfüllen ist. Wesentlich ist, dass ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Überlassung der Bestandsache besteht. Diesen bejahte das Gericht für die Energie- und Wasserversorgung: Sie dient dem bestimmungsgemäßen Gebrauch und erleichtert die Benützung des Mietobjekts.

Am Ergebnis änderte auch das Wahlrecht der Mieterin nichts, Versorgungsverträge direkt abzuschließen. Für die Gebührenbemessung ist der Inhalt der Urkunde maßgebend, und diese verpflichtete die Mieterin zur Tragung dieser Kosten. Das Direktabschlussrecht eröffnete ihr nach Ansicht des Gerichts lediglich einen alternativen Weg, dieser Verpflichtung nachzukommen – sie konnte die Energie entweder direkt von einem Drittanbieter oder indirekt über die Vermieterin beziehen –, ließ die Verpflichtung als solche aber unberührt.

Ebenso bezog das Gericht die Prämien für die Haftpflicht- und die Warenbestandsversicherung ein: Deren Abschluss liege im Interesse der Vermieterin und schütze nicht zuletzt deren Entgeltanspruch.

Schlussfolgerung

Wenn Versorgungskosten im Mietvertrag als Entgeltbestandteil ausgewiesen sind, sind die hierfür anfallenden Kosten in die Bemessungsgrundlage der Bestandvertragsgebühr einzubeziehen. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter die Versorgungsverträge in der Folge selbst abschließt und diese direkt verrechnet werden. Anders zu beurteilen sind jene Fälle, in denen der Vertrag den Mieter weder zum Abschluss der Versorgungsverträge noch zur Tragung oder zum Ersatz der Versorgungskosten verpflichtet (RV/0856-S/09).

Bei Versicherungen ist die Rechtsprechung bisher vom Mietobjekt ausgegangen: Erfasst waren Prämien für Deckungen, die das Objekt selbst schützen. Der Verwaltungsgerichtshof hat zwar in der Vergangenheit auch bei einer festgelegten Verpflichtung zum Abschluss einer Betriebshaftpflicht- und Betriebsunterbrechungsversicherung die entsprechenden Prämien in die Bemessungsgrundlage einbezogen, jedoch offengelassen, ob solche Versicherungen inhaltlich mit der Vermietung zusammenhängen. Das Bundesfinanzgericht bejaht dies nun und stellt darauf ab, dass die Versicherung im Interesse des Vermieters liege und dessen Entgeltanspruch sichere. Damit genügt bereits die mittelbare Absicherung der Zahlungsfähigkeit des Mieters, und die Prüfung löst sich vom Mietobjekt – eine Begründung, die sich auf nahezu jede betriebliche Versicherung übertragen lässt.

Ob diese Ansicht hält, wird der Verwaltungsgerichtshof im anhängigen Revisionsverfahren klären.

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17. September 2026

Recht, kurz

Lebensversicherung: Vertragsabschluss als Primärschaden OGH vom 24.06.2026, 7Ob52/26m

Was ist passiert?

Der (später) verstorbene Ehemann der Klägerin schloss im Jahr 2017 über die Nebenintervenientin eine klassische Lebensversicherung in Form einer sofort beginnenden Rente ab. Dafür zahlte er eine Einmalprämie von EUR 50.000,-. Die Polizze bestimmte eine fünfjährige Garantie der Rentenzahlung im Todesfall, die Höhe der monatlichen Rente, den Beginn der Rentenzahlung und das Ende derselben beziehungsweise die maximal mögliche Laufzeit. Der Versicherungsnehmer war bei Vertragsabschluss bereits 79 Jahre alt. Bis zu seinem Tod im Mai 2024 hatte die Versicherung insgesamt EUR 35.699,04 an Renten ausbezahlt. Bei voller Laufzeit von zehn Jahren wären zumindest EUR 54.331,20 ausbezahlt worden.

Die Klägerin als Rechtsnachfolgerin des Versicherungsnehmers, verlangte von der beklagten Versicherung EUR 18.536,28 Schadenersatz. Der Vertrag hätte dem Versicherungsnehmer aufgrund seines hohen Alters und des Risikos nicht angeboten werden dürfen. Ebenso stützte sich die Klägerin auf Sittenwidrigkeit, Wucher und Intransparenz. Die Beklagte verwies auf eine ordnungsgemäße Beratung und vor allem darauf, dass allfällige Schadenersatzansprüche ohnehin verjährt sein.

Die Vorinstanzen wiesen das Klagebegehren ab, der OGH wies schließlich auch die Revision zurück.

Wie ist die Rechtslage?

Nach §1489 ABGB beträgt die Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche grundsätzlich drei Jahre. Diese Frist beginnt zu laufen, sobald der Geschädigte über Kenntnis von Schaden, Schädiger und der Ursache des Schadens verfügt. Bloßes Kennenmüssen oder eine Möglichkeit der Kenntnis reichen zwar grundsätzlich nicht aus, es besteht allerdings eine gewisse Erkundigungsobliegenheit. Wenn der Geschädigte die für die Anspruchsverfolgung notwendigen Informationen ohne nennenswerten Aufwand herausfinden kann und konkrete Anhaltspunkte für einen Schaden bestehen, darf er nicht einfach untätig bleiben.

Nach Ansicht des OGH kann bei einer fehlerhaften Vermittlung einer Lebensversicherung mit unerwünschten Eigenschaften, der Schaden bereits mit dem Abschluss des unerwünschten Finanzprodukts eintreten und entsteht dieser Schaden nicht erst dann, wenn sich später konkret herausstellt, dass der Vertrag wirtschaftlich nachteilig ist. Entscheidend ist, ob anhand der verfügbaren Informationen bereits erkennbar ist, dass ein Schaden drohen könnte.

Hier hatte der Versicherungsnehmer bereits 2017 die wesentlichen Informationen über die nun beanstandeten Eigenschaften des Produkts und hätte mit Erhalt der Polizze erkennen können, wie der Vertrag strukturiert war. Die Klage wurde aber erst 2024 erhoben. Damit waren allfällige Ansprüche wegen Beratungs- oder Aufklärungsfehlern bereits verjährt. Sittenwidrigkeit oder Wucher konnte vom OGH nicht erkannt werden.

Schlussfolgerung

Wie der OGH in dieser Entscheidung bei Klärung der Verjährungsfrage klarstellt, kann die dreijährige schadenersatzrechtliche Verjährungsfrist für den Versicherungsnehmer bereits dann zu laufen beginnen, wenn er über ausreichende Informationen zum Produkt verfügt, um eine allenfalls ungünstige Struktur des Vertrages zu erkennen. Sind ausreichend Anhaltspunkte dafür vorhanden, dass ein Schaden eintreten könnte, ist von einer Erkundungsobliegenheit des Geschädigten auszugehen. Mit einfachen Worten: „der Geschädigte darf dann nicht untätig bleiben, sonst droht die Verjährung seiner Ansprüche“.

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14. September 2026

Recht, kurz

Rechtsschutzversicherung: Unterlassungsanspruch als „Schadenersatzanspruch“ gedeckt

Was ist passiert?

Zwischen der Versicherungsnehmerin – einer selbständigen Tierärztin – und dem Versicherer bestand ein Rechtsschutzversicherungsvertrag auf Basis der Allgemeinen Bedingungen für die Rechtsschutz-Versicherung (ARB 2015). Nach Art 19.2.1 ARB 2015 umfasst der Schadenersatz-Rechtsschutz die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen privatrechtlichen Inhalts wegen eines erlittenen Personen-, Sach- oder Vermögensschadens.

Eine ehemalige Kundin warf der Versicherungsnehmerin in mehreren WhatsApp-Nachrichten vor, den Tod ihres Hundes durch jahrelange Behandlungsfehler verursacht zu haben, und bezeichnete sie als „Mörderin“ ihres Hundes. Die Versicherungsnehmerin begehrte daraufhin von ihrem Rechtsschutzversicherer Deckung für die Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen nach § 1330 ABGB wegen Ehrenbeleidigung und Kreditschädigung. Der Versicherer lehnte die Deckung für den Unterlassungsanspruch ab: Es handle sich dabei nicht um einen Schadenersatzanspruch, sondern um einen in die Zukunft gerichteten Anspruch zur Verhinderung künftiger Eingriffe. Der Fall gelangte vor den Obersten Gerichtshof (OGH).

Wie ist die Rechtslage?

In seiner Entscheidung vom 15.04.2026, Geschäftszahl 7 Ob 32/26w, führte der OGH aus, dass der Unterlassungsanspruch vom Schadenersatz-Rechtsschutz gedeckt sei.

Der OGH stellt zunächst klar, dass der Begriff „Schadenersatzansprüche“ in Art 19.2.1 ARB 2015 nach dem Verständnis eines durchschnittlich verständigen Versicherungsnehmers auszulegen sei. Zwar sei „Schadenersatzansprüche“ ein Rechtsbegriff, dem jedoch in seiner genauen Abgrenzung keine nach herrschender Ansicht unstrittige, einvernehmliche Bedeutung zukomme. Die ARB 2015 enthielten auch keine weitergehende Definition. Ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer verstehe den Begriff daher allgemein als einen auf den Ausgleich eines zuvor erlittenen Schadens gerichteten Anspruch. Auf die rechtsdogmatische Einordnung des jeweiligen Anspruchs komme es nicht entscheidend an.

Auf dieser Grundlage beurteilt der OGH den Unterlassungsanspruch nach § 1330 ABGB: Zwar ziele dieser nicht auf die Zuerkennung eines Geldersatzes ab, er diene jedoch der Abwehr künftiger Beeinträchtigungen und wirke damit weiteren gleichartigen Rechtsgutsverletzungen entgegen. Der infolge der bereits verwirklichten Verletzung erlittene Nachteil erfahre durch den Unterlassungsanspruch insofern einen Ausgleich, als die beim Versicherungsnehmer entstandene Unsicherheit hinsichtlich weiterer Eingriffe beseitigt und der frühere Zustand vor der erstmaligen Beeinträchtigung wiederhergestellt werde. Dem Unterlassungsanspruch sei daher eine dem Schadenersatzanspruch vergleichbare wiederherstellende Wirkung beizumessen. Nach dem Sprachverständnis des durchschnittlichen Versicherungsnehmers stimme die angestrebte Rechtsfolge mit jener eines „Schadenersatzanspruchs“ nach Art 19.2.1 ARB 2015 überein.

Schlussfolgerung

Der Schadenersatz-Rechtsschutz nach Art 19.2.1 ARB 2015 deckt nicht nur klassische Geldersatzansprüche, sondern auch Unterlassungsansprüche nach § 1330 ABGB, sofern diese auf den Ausgleich eines bereits erlittenen Schadens gerichtet sind. Die präventive Funktion des Unterlassungsanspruchs – die Wiederherstellung des ungestörten Zustands – genügt für die Einordnung als „Schadenersatzanspruch“.

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8. September 2026

Recht, kurz

Sturmschadenversicherung: Reichweite der Anerkennungsklausel bei Risikoausschlüssen

Was ist passiert?

Zwischen der Versicherungsnehmerin – einer GmbH – und dem Versicherer bestand ein Betriebsversicherungsvertrag, der unter anderem eine Sturmschadenversicherung auf Basis der Allgemeinen Bedingungen für die Sturmschaden-Versicherung (AStB 1995) enthielt. Der Versicherungsvertrag enthielt als „erweiterte Deckungsverbesserung“ eine Anerkennungsklausel (Ergänzung zu Art 1 ABS), wonach der Versicherer anerkennt, dass ihm bei Vertragsabschluss sämtliche erheblichen Gefahrenumstände bekannt geworden sind, es sei denn, dass Umstände arglistig verschwiegen wurden.

Im Jänner 2021 kam es infolge extremer Schneefälle zum Einsturz des versicherten Hallengebäudes. Dieses wies allerdings bereits zuvor erhebliche bautechnische Mängel auf: Die Träger und Stützbalken konnten der Normschneelast nicht standhalten. Der Versicherer berief sich auf den Risikoausschluss wegen Baufälligkeit nach Art 1 Abs 7 lit e AStB und lehnte die Leistung ab. Die Versicherungsnehmerin hielt dem entgegen, der Versicherer könne sich aufgrund der Anerkennungsklausel nicht auf den mangelhaften Bauzustand berufen, da ihm bei Vertragsabschluss sämtliche Gefahrenumstände – einschließlich des Gebäudezustands – bekannt geworden seien. Beide Vorinstanzen wiesen das Klagebegehren ab; der Fall gelangte vor den Obersten Gerichtshof (OGH).

Wie ist die Rechtslage?

In seiner Entscheidung vom 25.03.2026, Geschäftszahl 7 Ob 205/25k, befasste sich der OGH unter anderem mit der Frage, ob die Anerkennungsklausel den Versicherer daran hindert, sich auf den Risikoausschluss wegen Baufälligkeit zu berufen.

Der OGH unterscheidet zunächst zwischen der primären Risikoumschreibung und sekundären Risikoausschlüssen. Die primäre Risikoumschreibung legt in grundsätzlicher Weise fest, welche Interessen gegen welche Gefahren versichert sind. Davon zu trennen sind sekundäre Risikoausschlüsse – wie hier der Ausschluss wegen Baufälligkeit nach Art 1 Abs 7 lit e AStB –, die den grundsätzlich gewährten Versicherungsschutz wieder einschränken.

Der OGH hält fest, dass eine Anerkennungsklausel den Versicherer nur an die primäre Risikoumschreibung bindet: Der Versicherer übernimmt damit die alleinige Umschreibung des Risikos, sodass der Versicherungsnehmer von allen Angaben dazu – ausgenommen arglistig verschwiegene Umstände – befreit ist. Die vorliegende Klausel stellte ausdrücklich eine Ergänzung zu Art 1 ABS dar und war daher auf den sekundären Risikoausschluss wegen Baufälligkeit nicht anwendbar. Der Versicherer konnte sich folglich trotz Anerkennungsklausel auf den mangelhaften Bauzustand des Hallengebäudes berufen.

Schlussfolgerung

Die Entscheidung ist ein wichtiger Hinweis darauf, dass Anerkennungsklauseln, wonach dem Versicherer bei Vertragsabschluss sämtliche Gefahrenumstände bekannt geworden sind, in der Praxis weniger weit reichen, als oft vermutet. Die Klausel bindet den Versicherer nur hinsichtlich der primären Risikoumschreibung. Sekundäre Risikoausschlüsse – wie der Ausschluss wegen Baufälligkeit nach Art 1 Abs 7 lit e AStB – werden durch eine Anerkennungsklausel nicht ausgeschlossen. Versicherungsnehmer können sich daher im Schadenfall nicht allein auf die Anerkennungsklausel stützen, um den Einwand eines mangelhaften oder baufälligen Gebäudezustands abzuwehren. Versicherungsnehmer sind daher gut beraten, den Bauzustand ihrer versicherten Objekte unabhängig von einer Anerkennungsklausel laufend zu dokumentieren und Mängel zu beheben, um im Schadenfall nicht an Risikoausschlüssen zu scheitern.

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27. Juli 2026

Recht, kurz

Klimavorgaben für Wiener Gebäude: Was das W-EGUG 2026 bringt

Mit dem Wiener EU-Gebäuderichtlinie-Umsetzungsgesetz 2026 (W-EGUG 2026) hat das Land Wien die entsprechende europäische Richtlinie umgesetzt. Durch Änderungen der Wiener Bauordnung, des Wiener Heizungs- und Klimaanlagengesetzes und des Wiener Garagengesetzes soll ein klimaneutraler Wiener Gebäudebestand geschaffen werden. Betroffen sind dabei nicht nur klassische Wiener Zinshäuser, sondern auch ein großer Teil der übrigen Bestandsgebäude.

Heizungsanlagen und Elektromobilität bei größeren Renovierungen

Bei größeren Renovierungen, Einzelbauteilsanierungen und Änderungen am gebäudetechnischen System dürfen künftig keine neuen Heizungsanlagen für feste und flüssige fossile Brennstoffe – also insbesondere Öl und Kohle – mehr errichtet werden.

Zudem wird bei Umbauten, größeren Renovierungen und Änderungen am gebäudetechnischen System geprüft, ob der jährliche Energiebedarf aus erneuerbaren Quellen, Energiegemeinschaften, effizienter Fernwärme oder sonstigen kohlenstofffreien Quellen gedeckt werden kann. Fällt diese Prüfung positiv aus, muss die Energieversorgung entsprechend umgestellt werden. Neubauten müssen ab 2030 als „Nullemissionsgebäude“ errichtet werden.

Der bloße Austausch einer Gastherme oder eines Gaskonvektors in einer einzelnen Wohnung gegen ein moderneres Gerät gilt nach den Erläuterungen idR nicht als „Änderung am gebäudetechnischen System“. Im Falle des nötigen Austauschs einer Gasheizung für mehrere Wohnungen kann somit jedoch unter Umständen der Umstieg auf ein alternatives Energiesystem vorgeschrieben werden.

Auch das Garagengesetz wurde angepasst: Bei größeren Renovierungen und beim Neubau von Wohngebäuden mit mehr als drei Stellplätzen ist mindestens die Hälfte der Stellplätze für E-Ladestationen vorzuverkabeln. Bei Nicht-Wohngebäuden mit mehr als fünf Stellplätzen müssen darüber hinaus tatsächlich Ladepunkte errichtet werden. Diese Pflichten greifen jeweils nur, wenn die Kosten der Ladeinfrastruktur weniger als zehn Prozent der Gesamtkosten der Renovierung betragen.

PV-Pflicht bei Neu- und Zubauten

Eine Solarverpflichtung für Neubauten und Zubauten kennt die Wiener Bauordnung bereits seit mehreren Jahren. Nun wurde die Solarpflicht schrittweise sowohl auf große Renovierungen (Dachbodenausbau) als auch auf bestehende Gebäude – insbesondere öffentliche Gebäude sowie Nicht-Wohngebäude im Fall einer größeren Renovierung –ausgedehnt.

Der Renovierungspass

Neu eingeführt wurde zudem der Renovierungspass, ein strukturierter Sanierungsfahrplan, der den schrittweisen Umbau des einzelnen Gebäudes zum Nullemissionsgebäude darstellt. Er ist grundsätzlich freiwillig und wird in die sogenannte „Energieausweisdatenbank“ hochgeladen. Mittelfristig könnten Banken und Käufer über diesen Renovierungspass eine rechtssichere Dekarbonisierungsstrategie einfordern. Unter anderem Mieter, die Hausverwaltung sowie Finanzinstitute erhalten zudem ein Einsichtsrecht in diese Datenbank, um den Energieausweis abrufen zu können.

Renovierungspflicht bei Verkauf und Vermietung

Für Gebäude mit schlechter Gesamtenergieeffizienz wird nicht mehr nur an Baumaßnahmen angeknüpft: Bei Nicht-Wohngebäuden, die die vorgesehenen Schwellenwerte nicht erfüllen, lösen auch Verkauf, Vermietung, Schenkung oder eine Nutzungsänderung eine Renovierungspflicht aus, die binnen drei Jahren zu erfüllen und der Behörde unverzüglich bekanntzugeben ist. Für Wohngebäude kann eine solche unmittelbare Renovierungsverpflichtung festgelegt werden. Eine Ausnahme besteht bei ungünstiger Kosten-Nutzen-Analyse; auch dann sind aber jene Einzelmaßnahmen umzusetzen, die sich wirtschaftlich rechnen.

Fazit

Für Gebäude mit schlechter Gesamtenergieeffizienz wird nicht mehr nur an Baumaßnahmen angeknüpft: Bei Nicht-Wohngebäuden, die die vorgesehenen Schwellenwerte nicht erfüllen, lösen auch Verkauf, Vermietung, Schenkung oder eine Nutzungsänderung eine Renovierungspflicht aus, die binnen drei Jahren zu erfüllen und der Behörde unverzüglich bekanntzugeben ist. Für Wohngebäude kann eine solche unmittelbare Renovierungsverpflichtung festgelegt werden. Eine Ausnahme besteht bei ungünstiger Kosten-Nutzen-Analyse; auch dann sind aber jene Einzelmaßnahmen umzusetzen, die sich wirtschaftlich rechnen.

24. Juli 2026

Recht, kurz

Rechtsschutzversicherung: Eintritt des Versicherungsfalles bei Anwendung der Verstoßtheorie

Was ist passiert?

Zwischen Versicherungsnehmerin und dem Versicherer bestand vom 01.07.2019 bis zum 01.07.2020 ein Rechtsschutzversicherungsvertrag, dem die Allgemeinen Bedingungen für die Rechtsschutz-Versicherung (ARB 2018) zugrunde lagen.

Die Versicherungsnehmerin beabsichtigte, Schadenersatzansprüche gegen eine Bank geltend zu machen. Hintergrund war ein am 29.01.2020 – somit während der Laufzeit des Rechtsschutzversicherungsvertrags – geschlossener Konvertierungsvertrag bezüglich eines bereits – vor Abschluss des Rechtsschutzversicherungsvertrags – bestehenden Fremdwährungskredits. Die Versicherungsnehmerin warf den Bankmitarbeitern vor, sie durch die unrichtige In-Aussicht-Stellung eines weiteren Kredits arglistig zum Abschluss der Konvertierung veranlasst und zudem falsch über deren Konsequenzen aufgeklärt zu haben. Daraus resultierte für sie eine höhere Zinsbelastung.

Da die Rechtsschutzversicherung die Deckung für den Prozess verweigerte, erhob die Versicherung eine Deckungsklage. Die Versicherung argumentierte unter anderem mit der sogenannten „Vorvertraglichkeit“: Der ursprüngliche Fremdwährungskredit sei bereits vor Beginn des Versicherungsschutzes abgeschlossen worden. Ohne diesen hätte es auch den Konvertierungsvertrag nicht gegeben, weshalb der eigentliche Ursprung des Konflikts außerhalb des versicherten Zeitraums liege. Der Fall landete schließlich beim Obersten Gerichtshof (OGH).

Wie ist die Rechtslage?

Nach den zugrundeliegenden Versicherungsbedingungen (Art 2.3 ARB 2018) gilt bei reinen Vermögensschäden als Versicherungsfall der tatsächliche oder behauptete Verstoß gegen Rechtspflichten oder Rechtsvorschriften. Der Versicherungsfall gilt in dem Zeitpunkt als eingetreten, in dem dieser Verstoß begonnen hat oder begonnen haben soll. Gemäß Art 3.1 ARB 2018 erstreckt sich der die Versicherung auf Fälle, die während der Vertragslaufzeit eintreten.

Ein Ausschluss wegen Vorvertraglichkeit greift nach Art 3.2 ARB 2018 nur dann, wenn eine Rechtshandlung vor Beginn des Versicherungsschutzes vorgenommen wurde und diese den Verstoß innerhalb der Laufzeit auslöst.

In seiner Entscheidung vom 15.04.2026, Aktenzeichen: 7 Ob 217/25z, hielt der OGH zwar fest, dass die Versicherungsnehmerin den Konvertierungsvertrag ohne den davor liegenden Fremdwährungskredit nicht hätte abschließen können. Entscheidend für die zeitliche Zuordnung sei jedoch das konkrete anspruchsbegründende Vorbringen der Versicherungsnehmerin: Sie behauptete keinerlei Pflichtverletzungen der Bank beim ursprünglichen Abschluss des Fremdwährungskredits. Ihre Schadenersatzansprüche basierten ausschließlich auf den (behaupteten) arglistigen Täuschungen und Falschinformationen der Bankmitarbeiter unmittelbar vor und beim Abschluss des Konvertierungsvertrags am 29.01.2020. Da dieser Pflichtverstoß vollständig in die Vertragslaufzeit fiel, komme die Klausel zur Vorvertraglichkeit nicht zur Anwendung.

Schlussfolgerung

Für den zeitlichen Geltungsbereich in der Rechtsschutzversicherung ist der konkret behauptete Verstoß gegen Rechtspflichten maßgeblich. Ein bloß kausaler, aber rechtlich unbedenklicher Sachverhalt in der unversicherten Vergangenheit (hier der unstrittige Abschluss des ursprünglichen Kreditvertrags) begründet noch keine Leistungsfreiheit wegen Vorvertraglichkeit.

Liegt die behauptete, pflichtwidrige Handlung, auf die der Schadenersatzanspruch gestützt wird, innerhalb der Vertragslaufzeit, ist der zeitliche Geltungsbereich eröffnet und der Versicherer zur Deckung verpflichtet.

Bei Streitigkeiten über den Versicherungsfall und eine mögliche Deckungsklage gegen die Rechtsschutzversicherung unterstützt Sie unsere Kanzlei im Bereich Rechtsanwalt Versicherungsrecht.

7. Juli 2026

Recht, kurz

Fristenlauf bei Nachbareinwendungen: tatsächlicher Baubeginn ist maßgeblich

Was ist passiert?

Die Bauwerberin stellte am 30. Oktober 2023 ein Bauansuchen für die Neuerrichtung eines Müllsammelplatzes auf einer Wiener Liegenschaft. Das Vorhaben wurde als Baubewilligungsverfahren für Bauwerke kleinen Umfangs nach § 70b Bauordnung für Wien geführt. Laut der Baubehörde wurde der Beginn der Bauführung von der Bauwerberin am 06. November 2023 angezeigt. Die Eigentümerinnen angrenzender Liegenschaften erhoben am 22. April 2024 Einwendungen gegen das Bauvorhaben und beantragten zugleich die Feststellung ihrer Parteistellung. Die Baubehörde wies diesen Antrag unter Verweis auf den am 06. November 2023 angezeigten Baubeginn als verspätet zurück, zum tatsächlichen Beginn der Bauarbeiten machte sie jedoch keine Angaben.

Rechtliche Beurteilung

Nach § 70b Abs 6 BO Wien können Nachbarn bis längstens drei Monate nach dem Baubeginn Einwendungen gegen das Bauvorhaben erheben und dadurch Parteistellung erlangen.

Der Verwaltungsgerichtshof stellte klar, dass für diesen Fristenlauf nicht die Baubeginnsanzeige, sondern die tatsächliche Bauführung maßgeblich ist. Die Anzeige des Baubeginns ist lediglich eine Voraussetzung dafür, dass mit der Bauführung begonnen werden darf. Sie löst die Frist für Nachbareinwendungen aber nicht selbst aus. Diese Auslegung entspricht nach Ansicht des VwGH auch dem Zweck der Regelung. Nachbarn sollen erkennen können, wann die Frist zu laufen beginnt. Während eine Baubeginnsanzeige für Nachbarn regelmäßig nicht wahrnehmbar ist, wird der tatsächliche Baubeginn durch die Bauführung selbst und die anzubringende Bautafel nach außen sichtbar.

Schlussfolgerung

Für Bauwerber verdeutlicht die Entscheidung, dass der tatsächliche Beginn der Bauführung sorgfältig dokumentiert werden sollte, um den Beginn des Fristenlaufs für nachbarrechtliche Einwendungen zweifelsfrei nachweisen zu können. Für Nachbarn zeigt die Entscheidung zugleich, dass Einwendungen rasch erhoben werden müssen, sobald die Bauführung erkennbar beginnt.

Bei Fragen zum Baugenehmigungsverfahren und zu Nachbareinwendungen unterstützt Sie unsere Kanzlei im Bereich Rechtsanwalt Baurecht.

11. Juni 2026

Recht, kurz

Rechtsschutzversicherung: Erster (behaupteter) Verstoß als maßgeblicher Versicherungsfall, OGH 7 Ob 24/26v

Was ist passiert?

Der Kläger war bei der Beklagten rechtsschutzversichert. Dem Vertrag lagen die Allgemeinen Bedingungen für die Rechtsschutzversicherung (ARB 2016) zugrunde. Diese lauten auszugsweise:

»Artikel 2
Was gilt als Versicherungsfall und wann gilt er als eingetreten?
[…]
4. In den übrigen Fällen […] gilt als Versicherungsfall der tatsächliche oder behauptete Verstoß des Versicherungsnehmers, des Gegners oder eines Dritten gegen Rechtspflichten oder Rechtsvorschriften; der Versicherungsfall gilt in dem Zeitpunkt als eingetreten, in dem eine der genannten Personen begonnen hat oder begonnen haben soll, gegen Rechtspflichten oder Rechtsvorschriften zu verstoßen.

Bei mehreren Verstößen ist der erste, adäquat ursächliche Verstoß maßgeblich.

[…]
Artikel 8
Welche Pflichten hat der Versicherungsnehmer zur Sicherung seines Deckungsanspruches zu beachten? (Obliegenheiten)
1. Verlangt der Versicherungsnehmer Versicherungsschutz, ist er verpflichtet,

[…]
1.4. alles zu vermeiden, was die Kosten unnötig erhöht oder die Kostenerstattung durch Dritte ganz oder teilweise verhindert;

[…]
1.5.3. soweit seine Interessen nicht unbillig, insbesondere durch drohende Verjährung beeinträchtigt werden,
– vor der gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen die Rechtskraft eines Strafverfahrens oder eines anderen Verfahrens, insbesondere eines Musterverfahrens, abzuwarten, das tatsächliche oder rechtliche Bedeutung für den beabsichtigten Rechtsstreit haben kann […]«

Noch während aufrechter Rechtsschutzversicherung stellte der Kläger am 31.01.2022 einen Antrag auf Abschluss einer Krankenversicherung für seine Ehefrau und seinen Sohn. Der Antrag wurde angenommen und der Krankenversicherungsvertrag abgeschlossen. Die Rechtsschutzversicherung endete mit 01.10.2022.

Nach Beendigung der Rechtsschutzversicherung trat der Krankenversicherer im November 2023 vom Krankenversicherungsvertrag rückwirkend auf den Vertragsabschluss zurück, weil der Kläger bei Antragstellung medizinische Diagnosen seiner Ehefrau verschwiegen haben soll. Gleichzeitig lehnte der Krankenversicherer weitere Leistungen ab und forderte bereits bezahlte Behandlungskosten zurück.

Der Kläger wollte dagegen vorgehen und begehrte Rechtsschutzdeckung. Die Rechtsschutzversicherung lehnte teilweise ab und argumentierte, der maßgebliche Versicherungsfall sei erst nach Ende des Rechtsschutzversicherungsvertrags eingetreten. Außerdem müsse der Kläger aus Kostengründen zunächst ein bereits anhängiges Verfahren abwarten. Der Streit gelangte schließlich zum Obersten Gerichtshof (OGH).

Wie ist die Rechtslage?

n seiner Entscheidung vom 15.04.2026 zu 7 Ob 24/26v, führte der OGH zunächst aus, dass bei einem Verstoß im Sinne der ARB jener Zeitpunkt entscheidend ist, zu dem erstmals ein Verhalten gesetzt wurde, das den „Keim des späteren Rechtskonflikts“ bereits in sich trägt. Nicht maßgeblich ist hingegen, wann die Beteiligten vom Verstoß erfahren oder wann daraus tatsächlich Ansprüche geltend gemacht werden.

Dabei können auch behauptete Verstöße des Versicherungsnehmers herangezogen werden. Entscheidend ist, ob gerade dieser Vorwurf Grundlage der späteren rechtlichen Auseinandersetzung wird.

Im konkreten Fall lag der maßgebliche Verstoß daher nicht erst in der späteren Deckungsablehnung oder Rückforderung durch den Krankenversicherer. Entscheidend war vielmehr die vom Krankenversicherer behauptete Verletzung der Anzeigepflicht bei Abschluss des Krankenversicherungsvertrags. Bereits dieser Vorwurf enthielt den Kern des späteren Streits über den Vertragsrücktritt, die Rückforderung bereits bezahlter Leistungen und die Ablehnung weiterer Behandlungskosten.

Da dieser Zeitpunkt noch innerhalb der Laufzeit der Rechtsschutzversicherung lag, war der Versicherungsfall rechtzeitig eingetreten.

Auch den Einwand der Rechtsschutzversicherung, der Kläger müsse aufgrund seiner Warte- und Kostenschonungsobliegenheit zunächst den Ausgang eines anderen Verfahrens abwarten, ließ der OGH nicht gelten. Ob eine solche Obliegenheit verletzt wird, ist grundsätzlich erst dann zu prüfen, wenn der Versicherungsnehmer tatsächlich eine Klage erhebt oder ein bestehendes Verfahren erweitert und dafür Kostendeckung verlangt.

Die Rechtsschutzversicherung konnte daher ihre Deckungspflicht nicht mit dem Hinweis auf eine mögliche spätere Verletzung dieser Obliegenheiten ablehnen.

Schlussfolgerung

Dazu Rechtsanwalt Dr. Roland Weinrauch:

»Für den Eintritt des Versicherungsfalls in der Rechtsschutzversicherung ist nach Rechtssprechung des OGH nicht entscheidend, wann ein Streit eskaliert oder Ansprüche tatsächlich geltend gemacht werden. Maßgeblich ist vielmehr jener erste (behauptete) Rechtsverstoß, der den späteren Konflikt bereits angelegt hat. Auch eine spätere Ablehnung oder Rückforderung durch den Gegner begründet nicht automatisch einen neuen Versicherungsfall.«

8. Juni 2026

Recht, kurz

Keine Deckung bei Erfüllungsansprüchen durch Haftpflichtversicherung – 7Ob189/25g

Was ist passiert?

Der Kläger ist eingetragener Rechtsanwalt und bei der Beklagten als Rechtsanwalt haftpflichtversichert. Auf das gegenständliche Versicherungsverhältnis kommen die AVBV 1999 idF 12/2010 zur Anwendung. „Artikel 1. – Gegenstand der Versicherung“ lautet wie folgt:

»1) Der Versicherer gewährt dem Versicherungsnehmer Versicherungsschutz für den Fall, dass er wegen eines bei der Ausübung der in der Versicherungsurkunde angegebenen beruflichen Tätigkeit von ihm selbst oder einer Person, für die er nach dem Gesetz einzutreten hat, begangenen Verstoßes von einem anderen auf Grund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen privatrechtlichen Inhaltes für einen Vermögensschaden (2) verantwortlich gemacht wird.«

Begehrt wurde vom Kläger die Feststellung der Deckungspflicht, unter anderem für ein Verfahren, in welchem er als Treuhänder von der Treugeberin mit einer Stufenklage konfrontiert wurde. Mit dieser begehrte die Treugeberin vom Kläger Rechnungslegung und Auszahlung des sich aus der Rechnungslegung ergebenden Treugeldes. Die Versicherung lehnt die Deckung für den Rechtstreit ab, da es sich um einen nicht der Deckungspflicht unterliegenden Erfüllungsanspruch handelt.

Wie ist die Rechtslage?

Der OGH stellt in der Entscheidung 7Ob 189/25g zunächst klar, dass die (unzulässige) Revision nicht in Abrede stellt, dass der Erfüllungsanspruch aus der Treuhandschaft nicht vom Versicherungsschutz umfasst ist. Begründet wird die Unzulässigkeit der Deckungsablehnung aber damit, dass die Treuhandschaft bereits erfüllt sei, weshalb es sich nicht mehr um einen Erfüllungs- sondern wenn überhaupt, um einen deckungspflichtigen Schadenersatzanspruch handelt.

Diese Ansicht konnte der OGH anhand des von der Treugeberin geltend gemachten Anspruchs nicht teilen, zumal sich die Klage auf eine Erfüllungsverpflichtung aus dem Treuhandauftrag stützt. Grundlage für die Prüfung, ob ein gedeckter Versicherungsfall vorliegt, ist der geltend gemachte Anspruch ausgehend von dem vom Geschädigten behaupteten Sachverhalt (RS0091927; RS0081015).

Verwiesen wird vom OGH in diesem Zusammenhang auch auf die ständige Rechtsprechung, wonach „der Versicherungsschutz bei der Berufshaftpflichtversicherung nur jenen Schaden umfasst, der über das Erfüllungsinteresse des Dritten an der Leistung des Versicherungsnehmers hinausgeht.

Schlussfolgerung

Für die Beurteilung der Deckungspflicht des Versicherers ist nach derzeitiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung der vom Geschädigten behauptete Sachverhalt und daraus resultierende Anspruch maßgeblich. Handelt es sich um einen Vertragserfüllungsanspruch, scheidet eine Deckung aus.

20. April 2026