Beschränkung der Gartengestaltungsrechte der Wohnungseigentümer
Was ist passiert?
Im gegenständlichen Fall begehrte der Antragsteller den Ersatz der Zustimmung der weiteren Mit- und Wohnungseigentümer zur Umzäunung einer ihm zur Eigennutzung zugeordneten Gartenfläche mittels eines 1,50 m hohen Staketenholzzaunes.
Es ging im gegenständlichen Verfahren um die Frage, ob eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen Wohnungseigentümer durch eine solche Umzäunung vorliegt.
Wie ist die Rechtslage?
Ein Wohnungseigentümer ist gemäß § 16 Abs 2 WEG zu Änderungen (einschließlich Widmungsänderungen) an seinem Wohnungseigentumsobjekt auf seine Kosten berechtigt. Die Änderung darf nach § 16 Abs 2 Z 1 WEG aber weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, besonders auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, noch eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge haben (negative Genehmigungsvoraussetzungen). Werden für eine solche Änderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen, so muss die Änderung überdies entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen (§ 16 Abs 2 Z 2 WEG).
Nicht jede Veränderung an den zur ausschließlichen Benützung überlassenen Teilen einer gemeinschaftlichen Sache bewirkt schon einen empfindlichen Eingriff in die Rechtssphäre der übrigen Miteigentümer und damit eine Beeinträchtigung ihrer schutzwürdigen Interessen iSd § 16 Abs 2 Z 1 WEG (RIS-Justiz RS0083271). Für eine von einem Mit- und Wohnungseigentümer begehrte Änderung gilt vielmehr, dass sie nur abgewehrt werden kann, wenn sie mit wesentlichen Interessen der anderen Mit- und Wohnungseigentümer kollidiert (RS0083236; RS0083378).
Die Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses ist ein spezifischer Fall der Interessenbeeinträchtigung. Darunter wird nach ständiger Rechtsprechung eine Veränderung verstanden, die eine Verschlechterung des Erscheinungsbildes bewirkt (RS0043718). Primär ist nach der Rechtsprechung zwar die straßenseitige Ansicht der Liegenschaft maßgeblich, aber auch optische Aspekte, die eine negative Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes einer Wohnhausanlage bewirken, können den Ausschlag geben (5 Ob 9/17k; RS0043718). Selbst wenn Veränderungen im Bereich eines Wohnungseigentumsobjekts nur von anderen Wohnungen, insbesondere einer dazugehörigen Terrasse aus wahrnehmbar wären, bilden doch auch solche Veränderungen einen Teil des äußeren Erscheinungsbildes der Wohnanlage.
Der OGH kam im abgeführten Rechtsstreit zu GZ 5 Ob 144/22w daher zum Ergebnis, dass die Beurteilung des Rekursgerichtes, die Abgrenzung des Gartenteils mittels eines 1,50 m hohen Staketenholzzauns beeinträchtige schutzwürdige Interessen der widersprechenden Mit- und Wohnungseigentümer, nicht korrekturbedürftig sei. Abzustellen sei auf die beabsichtigte Änderung in ihrer konkret geplanten Ausgestaltung, somit auf den vom Antragsteller gewählten und zum Gegenstand seines Begehrens gemachten Zaun, der sich von der Grünanlage nicht nur farblich deutlich abhebe, sondern insgesamt einen optischen Fremdkörper im Garten bilde. Auch werde der ungestörte einheitliche Grünblick von Balkonen, Terrassen und auch den (hier „tortenförmig“ schmal, aber lang) gestalteten Gartenanteilen selbst beeinträchtigt, weshalb von einer wesentlichen Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer auszugehen sei; daher sei der außerordentliche Revisionsrekurs des antragstellenden Wohnungseigentümers zurückzuweisen.
Schlussfolgerung /Fazit
Die Beurteilung, ob eine Änderung schutzwürdige Interessen der anderen Wohnungseigentümer beeinträchtigt, ist immer von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls abhängig.
Insbesondere die Errichtung von Zäunen, Mauern und Gartenhütten kann aufgrund der Höhe der Einrichtungen problematisch sein und kann darin ein Eingriff vorliegen, der wegen seiner Auswirkung auf die äußere Erscheinung des Hauses bzw. der Wohnhausanlage eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer darstellt. In einem allfälligen Außerstreitverfahren zur Ersetzung der fehlenden Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer wäre es für den änderungswilligen Mit- und Wohnungseigentümer daher in einem solchen Fall ratsam, auch das Vorliegen einer positiven Genehmigungsvoraussetzung iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG (Verkehrsübung oder wichtiges Interesse)zu behaupten und zu beweisen).
