Unzulässigkeit eines zeitlich nicht befristeten Vorkaufsrechtes zugunsten einer Stadtgemeinde
Was ist passiert?
Im gegenständlichen Fall erwarb die Klägerin von einem Bauträger eine Wohnung in Innsbruck. Im Kauf- und Bauträgervertrag wurde der beklagten Stadtgemeinde ein (im Grundbuch in der Folge eingetragenes) Vorkaufsrecht eingeräumt, das binnen 60 Tagen ausgeübt werden kann und unbefristet für alle Arten der Veräußerung gilt. Ausgenommen davon ist nur die Veräußerung zwischen Ehegatten sowie Eltern und Kindern, wobei in einem solchen Fall das Vorkaufsrecht nicht erlischt, sondern vom neuen Eigentümer zu übernehmen ist. Zudem kommt der Beklagten das Recht zu, anstatt der eigenen Einlösung einen anderen Vorkaufsberechtigten namhaft zu machen, auf den dann die für sie geltende Regelung des Vorkaufsrechtes analog anzuwenden ist.
Hintergrund der Einräumung des Vorkaufsrechts war, dass die Beklagte dem Bauträger zur Umsetzung des Wohnbauprojekts Grundstücke zu einem erheblich unter dem Marktwert liegenden Kaufpreis verkauft und sich überdies verpflichtet hatte, zusätzliche Leistungen (zB Verlegung und Erhaltung des Kanals etc) zu erbringen. Im Gegenzug hatte sich der Bauträger verpflichtet, einen Teil des Projekts als geförderten Wohnbau nach den Richtlinien der Tiroler Wohnbauförderung auszuführen und die (deshalb billigeren) geförderten Wohnungen nur mit Zustimmung der Beklagten zu verkaufen. Diese Zustimmung machte die Beklagte (unter anderem) von der Einräumung des Vorkaufsrechts abhängig.
Die Klägerin begehrte die Feststellung, dass das verbücherte Vorkaufsrecht nichtig ist und die Beklagte zur Zustimmung zur Einverleibung der Löschung dieses Vorkaufsrechtes verpflichtet wird.
Im gegenständlichen Verfahren stellte sich daher die Frage, ob ein zeitlich nicht befristetes Vorkaufsrecht, welches auch noch an einen Dritten übertragen werden kann, im gemeinnützigen Wohnbau überhaupt zulässig ist.
Wie ist die Rechtslage?
Gemäß § 38 Abs 1 Z 3 WEG sind Vereinbarungen oder Vorbehalte, die geeignet sind, die dem WE-Bewerber oder -eigentümer zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken, rechtsunwirksam, wie insbesondere Vereinbarungen über Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte.
Unzulässig sind daher nicht alle, sondern nur solche Vereinbarungen, durch die Rechte unbillig beschränkt werden. Das ist der Fall, wenn eine Aufhebung oder Beschränkung von Nutzungs- und Verfügungsrechten bewirkt wird, die einer vernünftigen Interessenabwägung widerspricht (RS0075734; RS0083359). Beschränkungen, die ein WE-Bewerber auch bei Gleichgewicht der Vertragslage auf sich genommen hätte, die also einer vernünftigen Interessenabwägung entsprechen, fallen dagegen nicht unter § 38 Abs 1 WEG (RS0083371; Ofner in GeKo Wohnrecht II § 38 WEG Rz 5 und 9).
Als Ausnahmen von diesem Verbot nach § 38 Abs 1 Z 3 WEG wurden § 15g WGG (Spekulationsfrist bei nachträglich erworbenem Eigentum) und § 15i WGG (Spekulationsfrist bei sofortigem Eigentum) konzipiert und sollen gerade Spekulationen mit Wohnungen verhindern, deren Errichtung mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde, wobei hier der Gesetzgeber ein jeweils auf 15 Jahre befristetes Vorkaufsrecht als ausreichend ansieht.
Das Vorkaufsrecht kann gemäß § 1074 ABGB weder einem Dritten abgetreten, noch auf die Erben des Berechtigten übertragen werden.
Das Vorkaufsrecht lässt sich zudem gemäß § 1078 ABGB auf andere Veräußerungsarten ohne eine besondere Verabredung nicht ausdehnen.
Der OGH führte im abgeführten Rechtsstreit zu GZ 10 Ob 25/23h aus, dass es sich bei der Frage, ob eine Vereinbarung nach der Generalklausel des § 38 WEG rechtsunwirksam ist, immer um eine Einzelfallentscheidung handle. Betont wurde, dass zu den von § 38 Abs 1 WEG erfassten Rechten auch das Recht des Wohnungseigentümers zählt, durch Veräußerung über seine Anteile (Wohnung) zu verfügen. Das vorliegende Vorkaufsrecht schränkt dieses Recht schon dadurch massiv ein, dass es keine zeitliche Befristung enthält. Obwohl das Fehlen einer zeitlichen Grenze, wie es das Lebensende einer natürlichen Person mit sich bringt, bei einem Vorkaufsrecht zugunsten einer juristischen Person in der Natur der Sache liegt, weil es erst mit deren Untergang erlischt (vgl RS0020289), bedeutet dies bei politischen Gemeinden nach Ansicht des OGH und in Zusammenschau mit den 15-jährigen Befristungsregelungen im WGG de facto eine „immerwährende“, jedenfalls aber unabsehbar lange und nicht verhältnismäßige Einschränkung. Diese wird noch verstärkt, indem das Vorkaufsrecht als erweitertes Recht ausgestaltet ist und nur einzelne Fälle keinen Vorkaufsfall bilden (Erwerb durch Ehegatten oder Kinder), das Vorkaufsrecht in diesem Fall aber ausdrücklich weiter bestehen soll (vgl RS0014294). Dazu kommt, dass die Beklagte – entgegen der zwingenden Anordnung des § 1074 ABGB – einen anderen Vorkaufsberechtigten benennen können soll, der das Recht an ihrer Stelle ausübt. Aus all den genannten Gründen ist das gegenständliche Vorkaufsrecht daher nicht zulässig und wurde der Klage stattgegeben.
Schlussfolgerung
Bei der Vereinbarung eines Vorkaufsrechtes sollte immer eine Interessensabwägung erfol-gen. Insbesondere zugunsten politischer Gemeinden abgeschlossene zeitlich unbefristete Vorkaufsrechte stellen eine massive Einschränkung der Verfügungsrechte der jeweiligen Wohnungseigentümer dar und wäre daher bei der Vereinbarung eines solchen Vorkaufsrech-tes eine zeitliche Befristung ratsam.
