Errichtung von privater Photovoltaikanlage auf Allgemeinfläche
Was ist passiert?
Ein Wohnungseigentümer beantragte die Zustimmung zur Errichtung eines Wintergartens und einer Photovoltaikanlage auf einem allgemeinen Teil der Liegenschaft. Dieser allgemeine Teil war ihm durch eine Benützungsregelung zur alleinigen Nutzung zugewiesen.
Andere Wohnungseigentümer lehnten das Vorhaben mit der Begründung ab, es handele sich um eine bauliche Veränderung, die ausschließlich den allgemeinen Teil der Liegenschaft betreffe und deshalb nicht von diesem allein durchgeführt werden kann.
Der Antragsteller argumentierte, dass kein Eingriff in allgemeine Teile vorliege, da er zur alleinigen Nutzung der Fläche berechtigt sei.
Außerdem habe er ein berechtigtes Interesse an der Änderung, um ökologisch und energieautark zu leben, die Heizenergie auf Null zu reduzieren und im Wintergarten Gäste zu empfangen und Feste zu feiern. Da die Baubewilligung mit Auflagen verbunden sei und diese erfüllt werden, könne eine Beeinträchtigung des Hauses oder eine Gefährdung der Sicherheit von Personen ausgeschlossen werden.
Das Erst- und das Rekursgericht wiesen den Antrag unter anderem deshalb ab, weil die Änderungen nicht das Wohnungseigentumsobjekt des Wohnungseigentümers, sondern nur einen allgemeinen Teil beträfen.
Rechtliche Beurteilung
„Allgemeine Teile“ sind jene Teile einer Liegenschaft, die der allgemeinen Benützung dienen. Nach Ansicht des OGH ist jedenfalls alles, was außerhalb eines Mietobjektes liegt, allgemeiner Teil.
Nach dem WEG umfasst der Begriff „Wohnungseigentumsobjekt“ alles, was nicht allgemeiner Teil ist, also z.B. Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Kfz-Abstellplätze, an denen Wohnungseigentum begründet wurde.
Nach der gegenständlichen Entscheidung des OGH 5 Ob 114/24m ist der Änderungsbegriff des §16 WEG weit auszulegen, sodass auch Änderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft und sogar Fälle, in denen ausschließlich allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen sind, erfasst sind.
Dabei kommt es laut OGH nicht darauf an, ob an dem betroffenen Teil der Liegenschaft bereits ein Nutzungsrecht eingeräumt wurde. Wichtig ist aber, dass die Änderung für eine vorteilhaftere Nutzung des Wohnungseigentumsobjekts dienlich ist.
Etwas anderes gilt nach dem OGH nur dann, wenn ein Wohnungseigentümer begehrt, dass ihm ein Teil der allgemeinen Teile als Wohnungseigentumsobjekt zugewiesen wird, dann liegt eine Kategorieänderung von allgemeinen Teilen in Wohnungseigentumsobjekte vor.
Eine solche Kategorieänderung wäre einer gerichtlichen Entscheidung nicht zugänglich. Das Begehren wäre auch nicht vom Änderungsrecht nach § 16 Abs 2 WEG umfasst.
Im vorliegenden Fall begehrte der Antragsteller aber nicht die Umwidmung der allgemeinen Teile, sondern nur die Genehmigung eines konkreten Bauvorhabens auf einer ihm zur ausschließlichen Nutzung zugewiesenen allgemeinen Fläche.
Der OGH bejahte daher eine Änderung im Sinne des §16 WEG, hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf und verlangte eine neuerliche rechtliche Beurteilung.
Schlussfolgerung
Auch allgemeine Teile der Liegenschaft unterliegen dem Änderungsbegriff des §16 WEG, wenn es sich um keine Kategorieänderung von einem allgemeinen Teil zu einem Wohnungseigentumsobjekt handelt. Kategorieänderungen sind einer gerichtlichen Entscheidung nicht zugänglich und auch nicht vom Änderungsrecht nach § 16 Abs 2 WEG umfasst. Es ist daher möglich, eine private Photovoltaikanlage und einen privaten Wintergarten auf Allgemeinfläche zu bauen, wenn die Änderung für eine vorteilhaftere Nutzung des Wohnungseigentumsobjekts dienlich ist – unabhängig davon, ob an dem betroffenen Teil der Liegenschaft ein Nutzungsrecht eingeräumt wurde.
