Fachbeitrag Immobilienrecht – Wann ist ein Umlaufbeschluss der Wohnungseigentümer rechtswidrig?

Was ist passiert?

Die Streitteile sind Mit- und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft. Gegenstand des Verfahrens ist die Anfechtung eines Umlaufbeschlusses.

Inhalt dieses Beschlusses war das Einholen von Angeboten zum Austausch von Fenstern durch die Hausverwaltung.

Für den Fall, dass sich die Mehrheit der Eigentümer für den Austausch entscheidet, sollte die Hausverwaltung mindestens drei weitere Angebote einholen und den Bestbieter beauftragen.

Ein Wohnungseigentümer beantragte diesen Beschluss aufzuheben, weil nicht über die Vergleichsangebote abgestimmt wurde und die konkreten Angebote nicht beigelegt wurden. Fraglich war daher, was Inhalt des Beschlusses war und ob die Hausverwaltung rechtswidrig gehandelt hat.

Rechtliche Beurteilung

Zur Willensbildung der Eigentümergemeinschaft dient vor allem die Eigentümerversammlung. Beschlüsse können aber auch schriftlich, bspw. durch Umlaufbeschluss, zustande kommen.

Umlaufbeschlüsse müssen dann den Anforderungen der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung entsprechen.

Jeder Wohnungseigentümer kann einen Beschluss wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder Fehlens der erforderlichen Mehrheit anfechten.

Als „Gesetzwidrigkeit“ interpretiert der OGH nur einen Verstoß gegen zwingende Vorschriften des WEG über die Verwaltung und „krasse Verstöße“ gegen die Grundsätze der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit.

In einem Beschluss müssen Gegenstand und Zweckmäßigkeit so bestimmt sein, daraus das beabsichtigte Vorgehen der Eigentümer deutlich hervorgeht und der erzielte Zweck erreicht werden kann.

Für größere Verbesserungsarbeiten muss der Verwalter mindestens drei Angebote einholen. Laut OGH hat er aber keine Verpflichtung, bei Einholung eines Beschlusses alle ihm vorliegenden Angebote zur Abstimmung zu bringen.

Der OGH kam daher im vorliegenden Rechtsstreit vom 21.05.2024, 5 Ob 59/24y, zu dem Schluss, dass der Gegenstand der Beschlussfassung nur der grundsätzliche Austausch der Fenster war.

Der Umlaufbeschluss zielte nämlich nicht darauf ab, bereits ein konkretes Angebot zu beschließen oder umzusetzen, sondern nur auf die Zustimmung zur Sanierung durch Austausch, wobei weitere Angebote eingeholt werden sollten.

Der Beschluss ist daher nach der Meinung des OGH rechtswirksam und wird nicht wegen formeller Mängel oder Gesetzwidrigkeit aufgehoben.

Schlussfolgerung

Es reicht für einen gültigen Beschluss der Mit- und Wohnungseigentümer aus, wenn daraus das beabsichtigte Vorgehen der Eigentümer so deutlich hervorgeht, dass damit der mit Beschlussfassung verbundene Zweck erreicht wird.

Auch wenn der Verwalter für größere Verbesserungsarbeiten mindestens drei Angebote einzuholen hat, bleibt der Mehrheitsbeschluss rechtswirksam, wenn der Verwalter die Einholung der Vergleichsangebote unterlässt.