Fristenlauf bei Nachbareinwendungen: Wann beginnt er wirklich?

Was ist passiert?

Die Bauwerberin stellte am 30. Oktober 2023 ein Bauansuchen für die Neuerrichtung eines Müllsammelplatzes auf einer Wiener Liegenschaft. Das Vorhaben wurde als Baubewilligungsverfahren für Bauwerke kleinen Umfangs nach § 70b Bauordnung für Wien geführt. Laut der Baubehörde wurde der Beginn der Bauführung von der Bauwerberin am 06. November 2023 angezeigt. Die Eigentümerinnen angrenzender Liegenschaften erhoben am 22. April 2024 Einwendungen gegen das Bauvorhaben und beantragten zugleich die Feststellung ihrer Parteistellung. Die Baubehörde wies diesen Antrag unter Verweis auf den am 06. November 2023 angezeigten Baubeginn als verspätet zurück, zum tatsächlichen Beginn der Bauarbeiten machte sie jedoch keine Angaben.

Rechtliche Beurteilung

Nach § 70b Abs 6 BO Wien können Nachbarn bis längstens drei Monate nach dem Baubeginn Einwendungen gegen das Bauvorhaben erheben und dadurch Parteistellung erlangen.

Der Verwaltungsgerichtshof stellte klar, dass für diesen Fristenlauf nicht die Baubeginnsanzeige, sondern die tatsächliche Bauführung maßgeblich ist. Die Anzeige des Baubeginns ist lediglich eine Voraussetzung dafür, dass mit der Bauführung begonnen werden darf. Sie löst die Frist für Nachbareinwendungen aber nicht selbst aus. Diese Auslegung entspricht nach Ansicht des VwGH auch dem Zweck der Regelung. Nachbarn sollen erkennen können, wann die Frist zu laufen beginnt. Während eine Baubeginnsanzeige für Nachbarn regelmäßig nicht wahrnehmbar ist, wird der tatsächliche Baubeginn durch die Bauführung selbst und die anzubringende Bautafel nach außen sichtbar.

Schlussfolgerung

Für Bauwerber verdeutlicht die Entscheidung, dass der tatsächliche Beginn der Bauführung sorgfältig dokumentiert werden sollte, um den Beginn des Fristenlaufs für nachbarrechtliche Einwendungen zweifelsfrei nachweisen zu können. Für Nachbarn zeigt die Entscheidung zugleich, dass Einwendungen rasch erhoben werden müssen, sobald die Bauführung erkennbar beginnt.