Voraussetzungen der Kündigung bei gemischter Nutzung des Mietgegenstandes

Was ist passiert?

Im gegenständlichen Fall begehrte die Klägerin die Aufkündigung des Mietgegenstandes gemäß § 30 Abs 2 Z 5 MRG, weil der Vater des Beklagten (Mieter) verstorben ist und der Beklagte mehrere Immobilien dadurch erbte, weshalb beim Beklagten nach Ansicht der Klägerin kein dringendes Wohnbedürfnis vorliege. Der Mietgegenstand wurde vom Vater des
Beklagten zur Benutzung als zahnärztliche Ordination und Wohnung auf unbestimmte Zeit angemietet. Der Beklagte nutze die Wohnung als Zahnarztordination und wendete ein, dass er im Zeitpunkt des Todes seines Vaters auch über keine gleichwertige Ersatzwohnung verfügt habe. Es ging daher im gegenständlichen Verfahren um die Frage, unter welchen Voraussetzungen die Aufkündigung des Mietgegenstandes gegenüber eintrittsberechtigten Personen bei gemischt genutzten Wohnungen zulässig ist.

Wie ist die Rechtslage?

Der Vermieter ist gemäß § 30 Abs 2 Z 5 MRG zur Kündigung berechtigt, wenn die vermieteten Wohnräume nach dem Tod des bisherigen Mieters nicht mehr einem dringenden Wohnbedürfnis eintrittsberechtigter Personen (§ 14 Abs 3 MRG) dienen. Der Kündigungsgrund setzt daher das Ableben des Mieters von Wohnräumlichkeiten sowie das Nichtvorliegen eines dringenden Wohnbedürfnisses voraus. Ob ein Hauptmietvertrag über eine Wohnung oder über Geschäftsräumlichkeiten vorliegt, hängt davon ab, ob der Mietgegenstand nach der Parteienabsicht beim Abschluss des Mietvertrags zu Wohn- oder zu Geschäftszwecken in Bestand gegeben und genommen worden ist oder welcher Zweck von den Parteien später einvernehmlich zum Vertragszweck gemacht worden ist (RS0044863, RS0070039). Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 5 MRG ist nicht anwendbar, wenn sich Wohn- und Geschäftszweck die Waage halten (RS0068860
[T2]; 4 Ob 132/18t). Denn auch bei vereinbarter gemischter Nutzungsart kann der Vermieter wegen Nichtbenützung nur kündigen, wenn die Kündigungsgründe der § 30 Abs 2 Z 6 (regelmäßiges dringendes Wohnbedürfnis) und der Z 7 MRG (regelmäßige Nutzung zur bedungenen geschäftlichen Tätigkeit) verwirklicht sind (vgl RS0074903).

Nach der Rechtsprechung sind bei Berufen – wie denen des Realitätenvermittlers, Rechtsanwalts oder Arztes – die üblicherweise in der Wohnung ausgeübt werden, die zur Berufsausübung erforderlichen Räume als Wohnraum und nicht als Geschäftsraum anzusehen, weil in solchen Fällen das Wohnbedürfnis und der Berufszweck einander mindestens die
Waage halten (RS0068895) und regelmäßig die Wohnverwendung im Vordergrund steht, wenn es sich um die einzige Wohnung handelt (RS0115015). Der OGH kam im abgeführten Rechtsstreit zu GZ 7 Ob 10/23f daher zum Ergebnis, dass
jedenfalls dann, wenn nach dem konkreten Vertragsinhalt die vereinbarte Verwendung zu beruflichen Zwecken des Mieters der vereinbarten Verwendung für Wohnzwecke gleichwertig ist, der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 5 MRG nicht zur Anwendung kommt, auch wenn der Mieter im Objekt einem üblicherweise in einer Wohnung ausgeübten Beruf nachgeht und bejahte das dringende Wohnbedürfnis des Beklagten mangels Gleichwertigkeit der ihm sonst zur Verfügung stehenden Objekte.

Schlussfolgerung/Fazit

Auf Vermieterseite ist zu beachten, dass für eine erfolgreiche Aufkündigung einer gemischt genutzten Wohnung kein dringendes Wohnbedürfnis der eintrittsberechtigten Personen vorliegen darf, wobei hier auch die Nutzung zur vertraglich bedungenen geschäftlichen Tätigkeit zu beachten ist.