Die Haftung des Vermieters aufgrund von Verkehrssicherungspflichten

Was ist passiert?

Die Klägerin, Ehegattin eines Mieters, stieg, als sie ihrem Enkelkind nacheilte, auf ein zur Liegenschaft gehörendes Lichtschachtgitter, das lediglich schräg auf der Einfassung des Lichtschachtgitters gelegen und zudem leicht verbogen war. Sie stürzte ein, erlitt Verletzungen und begehrte daraufhin Schadenersatz.

Die Beklagte entgegnete im Wesentlichen, dass sie ihrer Verpflichtung zur Objektsicherung durch regelmäßige Überprüfungen durch den Hausmeister sowie die Beauftragung eines Fachunternehmens mit der Überprüfung ausreichend nachgekommen sei. Außerdem sei die verrutschte Position des Gitters für die Klägerin leicht erkennbar gewesen.

Wie ist die Rechtslage?

Gemäß § 1319 ABGB ist, wenn durch Einsturz oder Ablösung von Teilen eines Gebäudes oder eines anderen auf einem Grundstück aufgeführten Werkes jemand verletzt oder sonst ein Schaden verursacht wird, der Besitzer des Gebäudes oder Werkes zum Ersatze verpflichtet, wenn die Ereignung die Folge der mangelhaften Beschaffenheit des Werkes ist und er nicht beweist, dass er alle zur Abwendung der Gefahr erforderliche Sorgfalt angewendet hat. Der Oberste Gerichtshof stellte in seiner Entscheidung zunächst fest, dass der Lichtschacht unter den Begriff des Werkes iSd. § 1319 ABGB fällt.

Für den gegenständlichen Fall sind jedoch ohnehin die Grundsätze der allgemeinen vertraglichen Haftung, konkret § 1096 Abs. 1 Satz 1 ABGB, anzuwenden. Vom Schutzbereich ist die Klägerin als Ehegattin des Mieters mitumfasst. In diesem Zusammenhang hat der Oberste Gerichtshof festgehalten, dass zur vertraglichen Nebenpflicht des Vermieters die Beseitigung und Vorbeugung von Gefahrenquellen zum Schutze des Mieters gehört. Dies betrifft auch allgemeine Teile des Hauses, die der Mieter aufgrund des Vertrags oder nach Verkehrsauffassung nützen darf.

Dass die Anlage baubehördlich genehmigt wurde, bedeutet nicht, dass dadurch allfällige Sicherungsvorkehrungen wegfallen. Bestehen Gefahrenquellen offenkundig, so hat der Bestandgeber alle notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um diese zu beseitigen – unabhängig einer baurechtlichen Genehmigung. Dem vor Ort zuständigen Hausmeister war gegenständlich bewusst, dass der Lichtschacht regelmäßig nicht ordnungsgemäß geschützt war. Dennoch unterließ er die Fixierung des Gitters.

Von der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters ist allerdings nicht geschützt, wer, objektiv betrachtet, die Gefahr sofort erkenne. Gegenständlich führte der Umstand, dass auch der Klägerin bekannt war, dass das Lichtschachtgitter regelmäßig aus der Fassung genommen wurde und die schräge Lage des Lichtschachtgitters für sie erkennbar war, letztlich zu einer Verschuldensteilung von 1:1.

Schlussfolgerung

»Der Bestandgeber ist verpflichtet, neben der Hauptleistungspflicht, für die Beseitigung und Vorbeugung von Gefahrenquellen zum Schutze des Mieters zu sorgen. Davon mitumfasst sind auch allgemeine Teile des Hauses, die der Mieter nützen darf. Eine behördliche Genehmigung oder Überwachung führen dabei nicht per se dazu, dass der Vermieter von dieser Verpflichtung befreit wird..«