Fachbeitrag Immobilienrecht – Was darf der Wohnungseigentümer umbauen?

Sachverhalt

Die Beklagte ist Eigentümerin einer Eigentumswohnung mit einem zugehörigen, ca. 40 m² großen Garten. Die Klägerin bewohnt die in ihrem Eigentum stehenden über der Wohnung der Beklagten liegenden Eigentumswohnung.

Die Beklagte verlegte im gesamten Bereich des Gartens Terrassenplatten, ohne zuvor die Einwilligung der Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft einzuholen.

Nach Vollendung dieser Arbeiten im Garten klagte die in der Wohnung über der Beklagten wohnende Klägerin die Beklagte auf Wiederherstellung der Gartenfläche und zukünftige Unterlassung von Veränderungen dieser Gartenfläche.

Rechtliche Beurteilung

Gemäß § 16 Abs 2 WEG ist ein Wohnungseigentümer grundsätzlich berechtigt, Änderungen an seinem Wohnungseigentumsobjekt auf seine eigenen Kosten durchführen. Allerdings gibt es hier eine Grenze: Änderungen, die schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer berühren könnten, dürfen nur nach Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer durchgeführt werden. Wenn diese Zustimmung zu diesen Änderungen nicht eingeholt wird, so handelt die ändernde Partei rechtswidrig und muss die Veränderungen wieder beseitigen.

Fraglich war hier, ob es sich bei der Verlegung von Terrassenplatten im gesamten Gartenbereich um eine Änderung handelt, die schutzwürdige Interessen der anderen Wohnungseigentümer berührt.

Nach ständiger Rechtsprechung ist nur für bagatellhafte Umgestaltungen des Wohnungseigentumsobjekts keine Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erforderlich.

Dadurch, dass im gegenständlichen Fall aber im gesamten Gartenbereich Terrassenplatten verlegt wurden, kam es laut OGH zu einer Widmungsänderung von Garten auf Terrasse. Dies auch, da für die Verlegung der Terrassenplatten – anders als beispielsweise bei leicht entfernbaren Planen – die oberste Erdschicht abgetragen sowie eine Schotterschicht aufgetragen werden musste und es sich darum um eine dauerhafte, und nicht bloß oberflächliche Gestaltungsmaßnahme handelt.

Bei der Verlegung der Terrassenplatten im gesamten Gartenbereich handelt es sich daher um eine grundlegende Änderung, für die die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erforderlich gewesen wäre. Da die Beklagte keine Zustimmung eingeholt hatte, muss sie die Terrassenplatten nun wieder entfernen und den ursprünglichen Zustand des Gartens wiederherstellen.

Schlussfolgerung

»Grundsätzlich steht es dem Wohnungseigentümer also zu, Änderungen an seinem Wohnungseigentumsobjekt durchzuführen. Allerdings ist zu beachten, dass bei solchen Änderungen, die die Interessen der anderen Wohnungseigentümer berühren könnten, deren Zustimmung einzuholen ist. Mangels Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu derartigen Veränderungen besteht die Gefahr von Beseitigungs- und Unterlassungsansprüchen der übrigen Wohnungseigentümer.«