Fachbeitrag Immobilienrecht – Zur Anhebung des Hauptmietzinses beim Eintritt naher Angehöriger in den Mietvertrag 5 Ob 8/24y

Was ist passiert?

Die Antragsgegnerin ist Alleineigentümerin und Vermieterin einer Wohnung, die der Vater der Erstantragsgegnerin und dessen Ehefrau, die Zweitantragstellerin, im Jahr 1972 anmieteten. Das Ehepaar wohnte seither gemeinsam mit ihrer Tochter, der Erstantragstellerin, in dieser Wohnung.

Das Mietverhältnis unterliegt dem Vollanwendungsbereich des MRG.

Im Jänner 2022 verstarb der Ehemann der Zweitantragstellerin und Vater der Erstantragstellerin. Die Tochter trat an Stelle ihres Vaters in den Mietvertrag über die Wohnung ein. Die Vermieterin hob sodann den Hauptmietzins an.

Die Mieterinnen als Antragstellerin beantragten in Folge die gerichtliche Feststellung, dass die von der Vermieterin geforderte Anhebung des Mietzinses für die Wohnung unzulässig sei.

Der Fall landete schließlich vor dem OGH.

Rechtliche Beurteilung

§ 46 MRG gewährt dem Vermieter einer Wohnung unter bestimmten Voraussetzungen das Recht zur Anhebung des (vor dem 1. März 1994) vereinbarten Hauptmietzins beim Eintritt bestimmter eintrittsberechtigter Personen. Beim Eintritt von Ehegatten, Lebensgefährten oder minderjähriger Kinder (also besonders privilegierter Angehöriger) des bisherigen Hauptmieters in den Mietvertrag, soll der Hauptmietzins allerdings unverändert bleiben.

Der OGH geht in seiner Rechtsprechung davon aus, dass dem Fall des Eintritts von privilegierten nahen Angehörigen (Ehegatten, Lebensgefährten oder minderjähriger Kinder) jener Fall gleichzusetzen ist, in dem neben dem verstorbenen Mieter, in dessen Mietrechte Angehörige eintreten, noch Mitmieter bestehen. Grund dafür ist, dass eine Person, die bereits Mieter einer Wohnung gewesen ist, durch das Hinzutreten eines weiteren Mieters nicht schlechter gestellt werden soll.

Es steht daher jeder überlebende Mitmieter – unabhängig davon, ob er selbst eintrittsberechtigt ist oder nicht – der Anhebung des Hauptmietzinses gemäß § 46 MRG entgegen. Allerdings wird eine Mietzinsanhebung dann zulässig, wenn alle privilegierten Personen die Wohnung dauerhaft verlassen haben oder volljährig geworden sind.

Im gegenständlichen Fall wurde sohin festgesellt, dass die Anhebung des Hauptmietzinses für die Wohnung unzulässig ist.

Schlussfolgerung

Vor Anhebung des Mietzinses gemäß § 46 MRG ist sohin zu prüfen, ob noch Mitmieter vorhanden sind. Es besteht nämlich keine Anhebungsmöglichkeit im Fall eines Eintritts in ein Mitmietverhältnis, weil eine Person, die bereits Mieter gewesen ist, durch das Hinzutreten eines weiteren Mieters nicht schlechter gestellt werden soll.