Geplante Expansion des Unternehmens als Kündigungsgrund des Untervermieters

Was ist passiert?

Der Mieter eines Bestandobjekts betreibt darin sein Unternehmen. Da er nicht das gesamte Bestandobjekt selbst benötigt, hat er Teilbereiche davon an einen Dritten untervermietet. Später will der Mieter = Untervermieter sein im Bestandobjekt betriebenes Unternehmen erweitern und benötigt dazu die untervermieteten Räumlichkeiten wieder zurück. Der Untermieter weigert sich, diese Zurückzustellen.

Im Kündigungsverfahren wendet der beklagte Untermieter insb ein, die geplante Expansion des vom Untervermieter betriebenen Unternehmens sei wirtschaftlich sinnlos.

Wie ist die Rechtslage?

Unterliegen Mietverträge dem MRG, so können diese nur aus wichtigen Gründen aufgekündigt werden (§ 30 MRG). Das Gesetz zählt wichtige Gründe zur Kündigung beispielsweise auf. Diese Kündigungsbeschränkungen gelten grundsätzlich sowohl für Haupt- als auch für Untermietverhältnisse. Für Untermietverhältnisse gilt allerdings ein zusätzlicher Kündigungsgrund (§ 30 Abs 2 Z 12 MRG): der Untervermieter kann das Untermietverhältnis auflösen, wenn die Fortsetzung der Untermiete wichtige Interessen des Untervermieters verletzen würden.

Der OGH hat in vorangegangenen Entscheidungen bereits anerkannt, dass die geplante Expansion eines Unternehmens durch den Untervermieter und der damit zusammenhängende Bedarf an den untervermieteten Räumlichkeiten, als wichtiges Interesse gelten kann, das zur Auflösung des Untermietvertrages berechtigt.

In der Entscheidung vom 13.11.2023, GZ 3 Ob 177/23k stellte der OGH darüber hinaus klar, dass es dabei nicht auf die wirtschaftliche Zweckmäßigkeit der geplanten Expansion ankommt. Für eine wirksame Auflösung des Untermietvertrages ist vielmehr nur relevant, ob der Untervermieter die Expansion ernsthaft plant und diese nicht nur dazu dient, den Untermieter loszuwerden.

Schlussfolgerung/Fazit

Bereits die geplante Expansion des eigenen Unternehmens kann die Auflösung eines Untermietvertrages rechtfertigen. Dabei ist nicht entscheidend, ob die Expansion wirtschaftlich Sinn ergibt, sondern nur darauf, ob man die Expansion ernsthaft plant.