Sachverhalt

Der Kläger ist Mieter einer in einem fünfstöckigen Wohnhaus im 5. Bezirk in Wien gelegenen Mietwohnung. Von der Mietwohnung sind Geschäfte des täglichen Bedarfs ebenso wie die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel (U-Bahn und Autobus) fußläufig erreichbar. Auch kulturelle Einrichtungen der innerstädtischen Bezirke sind mit den öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichbar sowie Gesundheits- und Bildungseinrichtungen in unmittelbarer Umgebung vorhanden. Die gute öffentliche Verkehrsanbindung der Mietwohnung bringt allerdings auch eine hohe Lärmbelastung durch Straßenlärm mit sich.

Als Teil des Mietzinses wurde dem Mieter vom Vermieter ein Lagezuschlag verrechnet. Der Mieter beantragte die gerichtliche Überprüfung des ihm vom Vermieter vorgeschriebenen Hauptmietzinses.

Das Erst- sowie auch das Rekursgericht kamen im Rahmen der Mietzinsüberprüfung zu der Entscheidung, dass im gegenständlichen Fall kein Lagezuschlag zusteht. Dies, wegen der vergleichsweisen hohen Lärmbelästigung.

Der Vermieter war nach wie vor anderer Ansicht und wandte sich daher an den OGH. In seinem Revisionsrekurs an den OGH kritisierte der Vermieter an den Entscheidungen des Erst- und des Rekursgerichts insbesondere, dass diese die sehr gute Verkehrsanbindung sowie weitere Faktoren, die die verfahrensgegenständliche Wohnung als eine „überdurchschnittliche“ iSd § 16 MRG iVm § 2 RichtWG qualifizierten, nicht ausreichend berücksichtigten. Die Behauptungen des Vermieters wurden durch ein Sachverständigengutachten bekräftigt. Der OGH hatte daher zu beurteilen, welche Auswirkungen die Lärmbelastung einer Mietwohnung im Zusammenhang mit dem für eine Mietwohnung gebührenden Lagezuschlag hat und inwieweit der diesbezügliche Ermessensspielraum des entscheidenden Gerichts reicht

Rechtliche Beurteilung

Voraussetzung dafür, dass ein Lagezuschlag zum Richtwertmietzins gemäß § 16 Abs 4 MRG vereinbart werden kann, ist primär die überdurchschnittlich gute Lage der Mietwohnung.

Für die Beurteilung, ob eine konkrete Lage „besser als durchschnittlich“ qualifiziert werden kann, muss nach der Rechtsprechung die Lage des Wohnhauses der Mietwohnung mit anderen Lagen vergleichen werden.

Die Beurteilung des zulässigen Mietzinses und daher auch die Frage, ob ein Lagezuschlag berechtigt ist oder nicht, ist eine vom Richter – und nicht von einem Sachverständigen – zu beurteilende Rechtsfrage.

In seiner Entscheidung verweist der OGH zunächst darauf, dass sich die Qualität einer Wohnumgebung nicht nur an ihrer guten Anbindung bzw. Infrastruktur orientiert. Vielmehr bedarf es eines Gesamtvergleichs mit anderen Wohnumgebungen. In Wien ist als Referenzgebiet für die Beurteilung der Überdurchschnittlichkeit der Lage einer Mietwohnung auf jene  Teile des Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung ähnlich sind und aufgrund ihrer Bebauungsmerkmale ein einheitliches Wohngebiet bilden.

Zwar zeichnet sich der Teil des Stadtgebietes, in dem die Mietwohnung liegt, tatsächlich durch gute Lagemerkmale aus (insbesondere durch nahe gelegene Geschäfte des täglichen Bedarfs, kulturelle Einrichtungen sowie Gesundheits- und Bildungseinrichtungen), doch begründet dies alleine noch nicht die „Überdurchschnittlichkeit“ der Lage, die einen Lagezuschlag rechtfertigt.

Der OGH gelangte schließlich zu der Entscheidung, dass eine erhebliche Lärmbelästigung (in diesem Fall von etwa 75 dB auf der einen und etwa 60-65 dB auf der anderen Straßenseite des Wohnhauses) grundsätzlich ein Lagekriterium darstellt. Im gegenständlichen Fall steht daher ein Lagezuschlag nicht zu.

Schlussfolgerung

»Bei der Beurteilung, ob ein Lagezuschlag zusteht, ist sohin nicht ausschließlich die Lage des Mietgegenstandes, sondern auch weitere Faktoren – wie hier eine erhebliche Lärmbelastung aufgrund hohen Verkehrsaufkommens – zu berücksichtigen.«

Was ist passiert?

Im Alltag stellt sich für Käufer und Verkäufer bei Immobilientransaktionen immer wieder die Frage wie ausführlich ein Finanzierungsvorbehalt in einem Immobilien Kaufangebot ausformuliert sein muss und wen er wie bindet. Reicht die oft verwendete Formel „unter Finanzierungsvorbehalt“ aus oder sollte man klarere Regeln treffen?

Wie ist die Rechtslage?

Ohne spezifische Regelung im Kaufangebot oder im Kaufvertrag trifft das Risiko der Kaufpreisfinanzierung den Käufer. Er wird sich, wenn er schlussendlich nicht finanzieren kann, nicht aus seinen vertraglichen Verpflichtungen argumentieren können.

In der Praxis von Immobilientransaktionen wird jedoch häufig ein sogenannter Finanzierungsvorbehalt vereinbart, oft lediglich durch Zusatz der Formulierung „vorbehaltlich Finanzierung“ oder „unter finanzierungsvorbehalt“. Sinn und Zweck ist der Wunsch des Käufers die Finanzierbarkeit des Kaufpreises als Voraussetzung für die Wirksamkeit des Kaufvertrages zu vereinbaren.

Da solch ein Finanzierungsvorbehalt in der Regel nicht sehr ausformuliert in den Kaufangeboten aufgenommen wird, braucht man zur Feststellung der tatsächlichen Bedeutung vertragliche Auslegung. Was ist der Wille der Parteien? Wie ist solch ein Finanzierungvorbehalt im redlichen Verkehr zu verstehe? Im Wesentlichen ist ein Finanzierungsvorbehalt entweder als (i) Rücktrittsrecht oder (ii) Bedingung einzustufen.

In der Praxis ist der Finanzierungsvorbehalt uE als unbedingtes Angebot auf Abschluss eines aufschiebend bedingten Kaufvertrags zu sehen. Was Detailfragen aufwirft: Wie lange und intensiv muss sich der Käufer um eine Finanzierung bemühen? Welche Konditionen muss der Käufer bei einer Bank akzeptieren? Wie lange ist der Verkäufer gebunden und muss darauf warten, dass der Käufer eine Finanzierung findet?

Die Vertragsparteien eines bedingten Vertrages müssen grundsätzlich alles Erlaube und Zumutbare unternehmen, um den Bedingungseintritt zu fördern und alles unterlassen, was der Erfüllung entgegensteht.

Pflichten des Käufers: Vereitelt der Käufer den Bedingungseintritt treuwidrig, dann wird der Eintritt der Bedingung fingiert, dh, dass der Kaufvertrag auch dann rechtskräftig zustande kommt, wenn der Käufer keine Finanzierung erhalten hat. In der Praxis heißt das, dass der Verkäufer vom Käufer Erfüllung verlangen kann, bei entsprechendem Verzug und Verstreichen einer Nachfrist zurücktreten und Schadenersatzansprüche wegen Nichterfüllung geltend machen kann. Ein redlicher Käufer muss also alle zumutbaren Anstrengungen unternehmen um den (unter Finanzierungsvorbehalt geschlossenen) Kauf finanzieren zu können. Unseres Erachtens ist somit eine Anfrage bei der jeweiligen Hausbank allein nicht ausreichend um den Verpflichtungen des Käufers genüge zu tun. Dieser muss binnen angemessener Frist Anfragen bei mehreren Banken stellen und entsprechende Verhandlungen führen. Die Annahme eines Kreditangebots eines Kreditinstituts zu marktüblichen Konditionen wird dem Käufer idR zumutbar sein.

Pflichten des Verkäufers: Ohne klare Formulierung des Finanzierungsvorbehalts befindet sich der Verkäufer in einem rechtlichen Schwebezustand. Wie lange ist der Verkäufer gebunden? Wie lange muss er warten, ob der Käufer in der Lage ist eine entsprechende Finanzierung zu erlangen? Da die Rechtsprechung verlangt, dass die endgültige Entwicklung bis zur vollen Gewissheit abgewartet wird, resultiert dies für den Verkäufer in einem potentiell sehr langen vertraglichen Schwebezustand. Ein vorzeitiger Rücktritt für den Verkäufer soll somit nur dann zulässig sein, wenn ein Abwarten der endgültigen Entwicklungen für ihn unzumutbar und rechtsmissbräuchlich sind. Wann dies der Fall ist, muss im Einzelfall beurteilt werden. Ein Rücktrittsrecht des Verkäufers sollte jedoch idR dann möglich sein, wenn eine im Geschäftsverkehr übliche Dauer zur Erlangung einer Finanzierung deutlich überschritten wurde und den Verkäufer daran kein Verschulden trifft. Es sollten den Vertragsparteien nicht zugemutet werden ewig an einen bedingten Vertragsabschluss gebunden zu sein. In der Praxis wird es bei der Beweiswürdigung jedoch schwer zu belegen sein, ob sich die Vertragsparteien ausreichend bemüht haben oder ob ein treuwidriges Verhalten einer Vertragspartei vorliegt.

Schlussfolgerung

Eine bloße Verwendung von „unter Finanzierungsvorbehalt“ ohne genauere Regelungen vorzusehen, ist kein vertragliches Allheilmittel für den Käufer. Solch eine Formulierung kann sowohl für Käufer als auch für Verkäufer Rechtsunsicherheiten nach sich ziehen. Aus Sicht das Käufers ist unsicher, wie stark er sich um eine Finanzierung bemühen muss und was (z.B welche Konditionen) er im Sinne einer Finanzierung akzeptieren muss, um nicht vertragsbrüchig zu werden und für den Verkäufer ist unklar, wie lange er auf den Käufer und dessen potentielle Finanzierung warten muss.

Wir empfehlen in der Praxis daher bei der Formulierung eines Finanzierungsvorbehalts detailliertere Regelungen vorzusehen. Jedenfalls sollte ein sogenanntes „Long-Stop Date“ verhandelt werden, dh eine Regelung bis wann ein Bedingungseintritt spätestens zu erfolgen hat, um beiden Parteien Rechtssicherheit über die Dauer des geschuldeten Bemühens zu geben.

Was ist passiert?

Der Versicherungsnehmer schloss am 11.04.2020 eine Eigenheimversicherung für ein Wohngebäude ab, welches zwar in seinem Eigentum stand, jedoch bereits seit ca. 10 Jahren vermietet war. Der Versicherungsnehmer vereinbarte dabei mit dem Mieter – entsprechend den feuerpolizeilichen Vorschriften – dass dieser die Feuerungsanlage regelmäßig reinigen zu lassen habe. Aufgrund eines Brandes am 14.02.2021 kam es zur Beschädigung des Gebäudes, in dessen Folge sich herausstellte, dass der Mieter dieser Verpflichtung nicht nachgekommen war. In den Versicherungsbedingungen der Eigenheimversicherung wurde festgelegt, dass das Versicherungsunternehmen den Vertrag kündigen kann, wenn der Versicherungsnehmer gesetzliche, behördliche oder vereinbarte Sicherheitsvorschriften verletzt oder die Verletzung duldet. Überdies wurde auch die Leistungsfreiheit des Versicherungsunternehmens vereinbart, sollte der Schadenfall nach der Verletzung eintreten und die Verletzung auf Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit des Versicherungsnehmers beruhen. Der Versicherungsnehmer forderte von dem Versicherungsunternehmen den Ersatz des Brandschadens, diese verweigerte jedoch unter Verweis auf die Verletzung einer Sicherheitspflicht die Leistung.

Wie ist die Rechtslage?

Der Oberste Gerichtshof (OGH) war zu 7 Ob 204/22h unter anderem damit befasst, ob der Versicherungsnehmer im vorliegenden Fall die Verletzung einer Sicherheitsvorschrift zu verantworten habe und wenn ja, welcher Verschuldensgrad ihm vorzuwerfen sei. Diesbezüglich hatte der OGH einerseits zu klären, ob das Verhalten des Mieters und sohin dessen Verschulden dem Versicherungsnehmer zugerechnet werden kann, andererseits aber auch, ob das Verhalten des Versicherungsnehmers selbst grob fahrlässig war.

Zu ersten Frage hielt der OGH fest, dass in Österreich die in Deutschland vertretene Repräsentationstheorie im Versicherungsrecht nicht gelte. Demnach führe das Verhalten eines Dritten nicht zur Leistungsfreiheit des Versicherers. Das Verhalten einer dritten Person könne dem Versicherungsnehmer nur dann zugerechnet werden, wenn dieser zur Abwicklung eines bestimmten Versicherungsverhältnisses bevollmächtigt wurde. Mit dem Mieter bestand jedoch lediglich die Vereinbarung, dass sich dieser um die Reinigung der Feuerungsanlage zu kümmern habe. Da keine Bevollmächtigung im beschriebenen Sinne vorliege, sei das Verhalten des Mieters bei der Beurteilung des Verschuldens daher unbeachtlich.

Betreffend die zweite Frage, verwies der OGH zunächst darauf, dass grobe Fahrlässigkeit eine außergewöhnliche und auffallende Vernachlässigung einer Sorgfaltspflicht verlange. Der objektiv besonders schwere Sorgfaltsverstoß müsse auch subjektiv schwerstens vorzuwerfen sein. Die mangelnde Veranlassung der Reinigung bzw. die mangelnde Kontrolle der dem Mieter überbundenen Pflicht durch den Versicherungsnehmer begründe nach Ansicht des OGH jedoch kein grob fahrlässiges Verhalten. Es sei nämlich weder objektiv noch subjektiv ein besonders schwerwiegender Sorgfaltsverstoß des Versicherungsnehmers anzunehmen, da der Versicherungsnehmer aufgrund mangelnder Verdachtsmomente von der Verlässlichkeit des Mieters ausging. Folglich wurde die gegenständliche Revision des Versicherungsunternehmens vom OGH auch zurückgewiesen.

Schlussfolgerung

»Das Verhalten eines Dritten führt im Regelfall nicht zur Leistungsfreiheit des Versicherungsunternehmen. Zu hinterfragen ist jedoch stets, ob dem Versicherungsnehmer nicht aufgrund seines eigenen Verhaltens ein Verschulden angelastet werden kann. Wurde von einem Dritten eine Sicherheitspflicht verletzt, so ist entsprechend der Ansicht des OGH dabei auch zu prüfen, ob der Versicherungsnehmer auf ein pflichtgemäßes Verhalten des Dritten vertrauen durfte.«

Was ist passiert?

Zwischen Versicherungsnehmer und Versicherer bestand ein Unfallversicherungsvertrag. Die zugrunde liegenden Versicherungsbedingungen lauteten auszugsweise wie folgt:

Am 05.08.2020 nahm der Versicherungsnehmer, ein Polizeibeamter, an einem Auswahlverfahren der Cobra teil. Dabei hatte er unter anderem eine von der Wand ausgeklappte Sprossenwand mit einer Höhe von ca. 3 m zu bewältigen. Nachdem er den Scheitelpunkt der Sprossenwand überwand, sprang er direkt auf den Boden. Er landete dabei mit dem linken Fuß, der den Hauptanteil des Körpergewichts bzw. des Fallgewichts seines Körpers übernahm, um dann nach Bodenkontakt mit dem rechten Fuß sofort in eine Drehbewegung nach rechts starten zu können. Der gesamte Bewegungsablauf war von ihm genau so geplant.

Dennoch erlitt er dabei eine vordere Kreuzbandruptur links, ein ausgedehntes Knochenmarksödem im Bereich der inneren Oberschenkelrolle bzw. des Schienbeinkopfes und eine Überdehnung des Innenseitenbandes.

Unter Berücksichtigung der durch Vorverletzungen bestehenden Vorinvalidität verblieb beim Versicherungsnehmer eine dauernde Invalidität von 6 %. Der Versicherer lehnte jedoch eine Leistung mit der Begründung ab, dass es sich beim Geschehensablauf um keinen Unfall gehandelt habe. Dem Unfallbegriff sei immanent, dass der Bewegungsablauf im Zuge des Unfalls unbeherrschbar werde. Ein Ereignis von außen habe nicht auf den Körper eingewirkt.

Wie ist die Rechtslage?

In seiner Entscheidung vom 25.01.2023 (7 Ob 212/22k) führte der Oberste Gerichtshof (OGH) zunächst aus, dass Art 6.1 der gegenständlichen Versicherungsbedingungen den allgemeinen Unfallbegriff definiert. Demnach handle es sich bei einem Unfall um ein plötzlich von außen auf den Körper der versicherten Person einwirkendes Ereignis, wodurch diese unfreiwillig eine Gesundheitsschädigung erleidet. Ein von außen auf den Körper wirkendes Ereignis liege vor, wenn Kräfte auf den Körper einwirken, die außerhalb des Einflussbereichs des eigenen Körpers liegen. Für den Versicherten müsse die Lage so sein, dass er sich bei normalem Geschehensablauf den Folgen des Ereignisses (Krafteinwirkung auf den Körper) im Augenblick ihres Einwirkens auf seine Person nicht mehr entziehen kann.

Der OGH führte jedoch weiters aus, dass in Art 6.2 der gegenständlichen Versicherungsbedingungen eine Reihe weiterer Umstände umschrieben werden, welche auch als „Unfall“ gelten. Demnach gelten nach Art 6.2 Zerrungen und Zerreißungen von an Gliedmaßen und an der Wirbelsäule befindlichen Muskeln, Sehnen, Bändern und Kapseln sowie Meniskusverletzungen als Unfall. Art 6.2 („als Unfall gelten auch“) könne nach Ansicht des OGH nur so verstanden werden, dass damit Umstände dem Unfallbegriff gleichgestellt werden (Unfallsfiktion), die sich vom eigentlichen Unfall nach Art 6.1 unterscheiden. Sofern daher die in Art 6.2 genannten körperlichen Verletzungen vorliegen, bestehe Versicherungsschutz ohne Hinzutreten der in Art 6.1 geforderten weiteren Voraussetzungen.

Dies gelte umso mehr, da sich der Versicherer – anders als andere Versicherungsunternehmen in Österreich – gerade nicht für eine Klausel entschieden habe, wonach Sehnen-, Muskel- und Bänderrisse (nur) „infolge von Abweichungen vom geplanten und gewollten Bewegungsablauf“ als Unfälle gelten.

Der OGH kam daher zum Ergebnis, dass der Versicherungsnehmer durch den vorliegenden Unfall vom 05.08.2020 eine in Art 6.2 der gegenständlichen Versicherungsbedingungen beschriebene Verletzung erlitten hat, weshalb vom Eintritt eines Unfalls auszugehen ist, sodass der Versicherer aufgrund dauernder Invalidität zur Leistung verpflichtet ist.

Schlussfolgerung

Dazu Rechtsanwalt Dr. Roland Weinrauch:

»Art 6.2 des gegenständlichen Bedingungswerkes ist unabhängig von Art 6.1 zu lesen. Der Unfallbegriff nach Art 6.2 erfordert daher kein „plötzliches“ Unfallereignis im Sinn von Unkontrollierbarkeit, mit welchem eine unfreiwillige Gesundheitsschädigung einhergeht. Auf Basis der vorliegenden Klausel kann daher auch eine geplante und kontrollierte Bewegungsabfolge ein versichertes Unfallereignis darstellen, sofern es dabei zu einer der genannten Verletzungen kommt.«

Was ist passiert?

Der Versicherungsnehmer mietete im Rahmen seiner betrieblichen Tätigkeit zur Verrichtung von Ladetätigkeiten einen nicht-kennzeichenpflichtigen Kettenbagger. Während des Beladens eines LKWs ließ der Fahrer des Kettenbaggers einen Betonbrocken auf die Ladefläche des LKWs fallen. Die dadurch verursachte Erschütterung wurde in den Bereich des Aufstiegs des LKWs übertragen, sodass der Fahrer, der sich gerade auf den Stufen befand, stürzte und sich verletzte. Der Versicherungsnehmer forderte von seiner Betriebshaftpflichtversicherung, die auch das Risiko „Baggerarbeiten“ umfasste, die Deckung für den Schadensfall. Das Versicherungsunternehmen lehnte jedoch unter Verweis auf einen Risikoausschluss ab. Gemäß Art. 7.5.3. AHVB 2004 erstreckt sich die Versicherung nämlich nicht auf Schäden, die durch die Verwendung von Fahrzeugen verursacht werden, „die nach ihrer Bauart und Ausrüstung oder ihrer Verwendung im Rahmen des versicherten Risikos ein behördliches Kennzeichen tragen müssen oder tatsächlich tragen“. Schließlich begehrte der Versicherungsnehmer die Feststellung des Versicherungsschutzes auf dem Klagswege.

Wie ist die Rechtslage?

Im vorliegenden Fall hatte sich der Oberste Gerichtshof (OGH) zu 7 Ob 178/22k mit der Frage auseinanderzusetzen, was unter der „Verwendung eines Fahrzeuges“ zu verstehen ist.

Der OGH stellte eingangs seiner Entscheidung klar, dass sich der Begriff der „Verwendung eines Fahrzeuges“ bei einer KFZ-Haftpflichtversicherung an § 2 Abs 1 Kraftfahrzeug-Haftpflichtversicherungsgesetz orientiere. Da hiermit bei der KFZ-Haftpflichtversicherung das versicherte Risiko umschrieben werde, sei von einem weiten Begriffsverständnis auszugehen, weshalb auch Ladevorgänge eine Verwendung eines Fahrzeuges darstellen würden.

Im gegenständlichen Fall liege jedoch eine Betriebshaftpflichtversicherung vor, bei der die „Verwendung eines Fahrzeuges“ nicht das primär versicherte Risiko, sondern einen Risikoausschluss beschreibe, der grundsätzlich eng auszulegen sei. Die Interpretation eines Ausschlusstatbestandes habe nach Ansicht des OGH zweckorientiert zu erfolgen. Der vorliegende Risikoausschluss umfasse somit Gefahren, die primär von der Verwendung des Fahrzeuges unmittelbar ausgehen. Nicht erfasst seien andere (z.B. betriebliche) Risiken, die bloß in einem Zusammenhang mit einem Fahrzeug stehen. Damit der Risikoausschluss gegeben ist, müsse der Schaden dem Fahrzeugrisiko näher stehen als dem betrieblichen Risiko.

Im vorliegenden Fall kam der Oberste Gerichtshof daher zum Schluss, dass sich bei der Ladetätigkeit nicht primär eine vom Fahrzeug ausgehende Gefahr realisiert habe, sondern ein betriebliches Risiko. Eine „Verwendung eines Fahrzeuges“ im Sinne des Ausschlusstatbestandes liege somit nicht vor, sodass der Risikoausschluss nicht greifen würde.

Schlussfolgerung

Dazu Rechtsanwalt Dr. Roland Weinrauch:

»Begriffe im Versicherungsrecht sind trotz oftmals gleich- oder ähnlich lautender Formulierungen nicht stets ident auszulegen. Es ist insbesondere der Zweck zu berücksichtigen, der mit der konkreten Vertragsbestimmung verwirklicht werden soll. Ausschlusstatbestände, die gerade eine Einschränkung des versicherten Risikos bezwecken, sind dabei entsprechend diesem Zweck eng auszulegen.«