Was ist passiert?

Im gegenständlichen Fall kündigte die Klägerin und Vermieterin der Beklagten und Mieterin die Wohnung in 1100 Wien auf mit der Begründung, dass die Beklagte den Mietgegenstand nicht benützt (§ 30 Abs 2 Z 6 MRG).

Die Beklagte ist Mieterin der 20,76 m² großen Wohnung mit einem im Gang befindlichen und zu der Wohnung gehörigem WC. Zum Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung durch die Vermieterin im April 2023 waren nur mehr drei Wohnungen bewohnt und standen die restlichen Wohnungen leer. Das Schloss des Haustores war seit mehr als zwei Jahren defekt und stand dieses daher Tag und Nacht offen. Dies führte dazu, dass sich häufig fremde Personen im Haus aufhielten, darunter unterstandslose Personen und Drogenabhängige, die im Stiegenhaus Alkohol tranken, rauchten und lärmten; dies sowohl am Tag als auch in der Nacht. Die Beklagte hatte Angst in ihrer Wohnung. Im Juni 2023 wurde auch versucht, das zu ihrer Wohnung gehörige und im Gang befindliche WC aufzubrechen. Weiters gab es in der aufgekündigten Wohnung keine funktionierende Heizung.

Im gegenständlichen Verfahren stellte sich daher die Frage, ob die Aufkündigung wegen Nichtbenützung des Mietgegenstandes auch dann rechtswirksam ist, wenn die Nichtbenützung aufgrund unzumutbarer Belästigungen, die nicht in die Sphäre des Mieters fallen, erfolgt.

Rechtliche Beurteilung

Gemäß § 30 Abs 2 Z 6 MRG liegt ein Aufkündigungsgrund vor, wenn die vermietete Wohnung nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen regelmäßig verwendet wird, es sei denn, dass der Mieter zu Kur- oder Unterrichtszwecken oder aus beruflichen Gründen abwesend ist. Dem liegt die Erwägung des Gesetzgebers zugrunde, dass es dem Vermieter möglich sein soll, die Verfügung über das Bestandobjekt wiederzuerlangen, wenn der Mieter aus in seine Sphäre fallenden Gründen über einen nicht unerheblichen Zeitraum von der Benützung Abstand nimmt und auf die Wohnung auch nicht mehr angewiesen ist (1 Ob 166/15s).

Für die Beurteilung des Vorliegens eines Kündigungsgrundes ist im Allgemeinen der Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung an den Kündigungsgegner maßgeblich (RS0070282 [T12, T13]).

Die regelmäßige Verwendung zu Wohnzwecken setzt voraus, dass die gekündigte Wohnung vom gekündigten Mieter wenigstens während eines beträchtlichen Zeitraums im Jahr (bzw. einige Tage in der Woche) zumindest in mancher Beziehung als wirtschaftlicher oder familiärer Mittelpunkt (RS0079240; RS0068679) bzw. als Mittelpunkt seiner Lebenshaltung benützt wird (RS0079240 [T1]).

Ist der Mieter allerdings wegen der Unbenützbarkeit der Wohnung genötigt, sein Wohnbedürfnis bis zu deren Beseitigung anderswo zu befriedigen, liegt kein in seiner Sphäre liegender Umstand vor, der den Vermieter zur Kündigung wegen Nichtbenützung berechtigen würde. Es ist dabei nicht erforderlich, dass diese Unbenützbarkeit auf ein vertragswidriges Verhalten des Vermieters zurückzuführen ist. Einem Mieter, der durch eine von ihm nicht zu vertretende Unbrauchbarkeit des Bestandsgegenstands veranlasst wurde, sich eine andere Unterkunft anzuschaffen, kann das dringende Wohnbedürfnis am bisherigen Objekt nicht abgesprochen werden (1 Ob 166/15s; 1 Ob 594/88; 6 Ob 122/00k). In solchen Fällen ist eine Rückkehrabsicht des Mieters zu vermuten (1 Ob 166/15s).

Nach den Feststellungen des Erstgerichtes führte im gegenständlichen Fall das nicht versperrbare Haustor zu den eingangs ausgeführten, gravierenden Missständen und war zudem auch die Heizung der Wohnung zum Zeitpunkt der Aufkündigung defekt.

Der OGH bestätigte daher im abgeführten Rechtsstreit zu GZ 7 Ob 42/24p die Entscheidung der Vorinstanzen, dass aufgrund der massiven Missstände, bei denen es sich nicht um in Altbauten übliche und von einem Mieter hinzunehmende Umstände handelt und diese auch nicht in der Sphäre des Mieters liegen, der Beklagten die Benützung der Wohnung unzumutbar war und daher der von der Klägerin behauptete Kündigungsgrund nicht gegeben war. Die Aufkündigung war daher nicht rechtswirksam. Der OGH führte zudem aus, dass der Bestandgeber umfassend dafür zu sorgen hat, dass der bedungene Gebrauch des Bestandsnehmers nicht durch Dritte beeinträchtigt wird (§ 1096 ABGB) und die Vermieterin offenkundig ihre Bestandgeberpflichten nicht erst genommen hat.

Schlussfolgerung

Bei der Aufkündigung einer vermieteten Wohnung aufgrund Nichtbenützung ist es daher ratsam vor Einbringung der Aufkündigung zu prüfen, ob gravierende Missstände vorliegen, die nicht in der Sphäre des Mieters liegen und im Einzelfall beurteilt werden müssen, sowie ob man als Vermieter seine Bestandgeberpflichten erfüllt hat. Sollten gravierende Missstände vorliegen, die nicht in der Sphäre des Mieters liegen, kann eine vorschnell eingebrachte Aufkündigung für rechtsunwirksam erklärt und abgewiesen werden

Was ist passiert?

Am 28.05.2024 ist die neue Gebäudeenergieeffizienz-RL der EU in Kraft getreten. Damit versucht der EU Gesetzgeber auch die Bedeutung des bereits vorhandenen Gebäudebestands zu berücksichtigen. Als nicht direkt anwendbare Richtlinie muss diese in Österreich innerhalb der nächsten 24 Monate noch in nationales Recht umgesetzt werden.

Rechtliche Beurteilung

EPBD enthält grundlegende Vorgaben dazu, wie die angestrebte Emissionsfreiheit des Gebäudebestands in der gesamten Union bis zum Jahr 2050 erreicht werden soll. Hierzu nimmt der Unionsgesetzgeber die Mitgliedstaaten in die Pflicht und sieht Regelungen für neue Gebäude und – mit deutlich längeren Übergangsfristen – auch Regelungen für den derzeitigen Gebäudebestand vor. Die Mitgliedstaaten werden verpflichtet, Mindestanforderungen an die Energieeffizienz des Gebäudebestands festzulegen. Dazu gehören zum Bespiel unionsweit einheitliche Festlegungen von Mindestvorgaben für Photovoltaikanlagen. Andere Neuerungen betreffen unter anderem einen Renovierungspass, Vorgaben an die nationalen Gebäuderenovierungspläne und Bestimmungen zu nachhaltiger Mobilität betreffend Infrastruktur in Gebäuden und daran angrenzende Parkplätze.

Die EPBD sieht vor, dass neue Gebäude, die sich im Eigentum von öffentlichen Einrichtungen befinden, ab dem 1. 1. 2028 Nullemissionsgebäude sein müssen. Für alle anderen neuen Gebäude gilt diese Verpflichtung erst ab dem 1. 1. 2030.

Der Energiebedarf eines Nullemissionsgebäudes darf dann ausschließlich gedeckt werden durch:

• am Standort des Gebäudes oder in dessen Nähe erzeugte, erneuerbare Energie,
• von einer Erneuerbaren-Energie-Gemeinschaft „gelieferte“ Energie,
• Energie aus einem effizienten Fernwärme- oder Fernkältesystem,
• Energie aus sonstigen kohlenstofffreien Quellen.

Weiters werden die Mitgliedstaaten verpflichtet nationale Gebäuderenovierungspläne zu erstellen, die das Ziel gewährleisten sollen, bis in das Jahr 2050 einen dekarbonisierten Gebäudebestand erreicht zu haben. Der erste Entwurf solch eines Gebäuderenovierungsplans ist bis spätestens 31. 12. 2025 durch die Mitgliedstaaten an die Kommission vorzulegen.

Die Mitgliedstaaten werden weiters verpflichtet, Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden festzulegen. Etwas überraschend ist, dass die EPBD selbst nicht zwischen neuen Gebäuden und Bestandsgebäuden differenziert. Den Mitgliedstaaten wird diese Möglichkeit aber im Rahmen einer Öffnungsklausel eingeräumt. Die Mitgliedstaaten sind außerdem verpflichtet, sicherzustellen, dass die Gesamtenergieeffizienz bestehender Gebäude, die einer „größeren Renovierung“ unterzogen werden, derart erhöht wird, dass sie den staatlich festgelegten Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden genügen.

Die EPBD beinhaltet auch Regelungen zur nachhaltigen Mobilität vor, wobei zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden einerseits und der Elektromobilität und der Nutzung von Fahrrädern andererseits unterschieden wird. In neuen Nichtwohngebäuden, die über mehr als fünf Kfz-Abstellplätze verfügen, ist künftig verpflichtend jeder fünfte Abstellplatz mit einem Ladepunkt für E-Fahrzeuge zu versehen. In neuen Wohngebäuden muss ab drei vorhandenen Kfz-Stellplätzen künftig auf zumindest 50 % der vorhandenen Stellplätze eine Vorverkabelung für die spätere Errichtung von Ladepunkten installiert sein. Außerdem besteht die Verpflichtung, zumindest zwei Fahrradabstellplätze je Wohneinheit bereitzustellen. 

Diese weitreichenden Verpflichtungen der EPBD sind durch Österreich zeitnah in nationales Recht umzusetzen (24 Monate nach Veröffentlichung).

Schlussfolgerung

Die neue EPBD definiert den Weg vom Niedrigstenergie- zum Nullemissionsgebäude bis 2050. Das Ziel ist die vollständige Dekarbonisierung des Gebäudesektors den nächsten 26 Jahren durch Vorgaben (i) zur Renovierung des Gebäudebestands und Ausstieg aus fossilen Heizungssystemen, (ii) zu Nullemissionsgebäuden, neuen Energieausweisen und Forcierung der Erneuerbaren Energieträger, (iii) zu Finanziellen Anreizen, Bekämpfung der Energiearmut und qualifizierten Arbeitskräften, und (iv) zu Modernisierung der technischen Gebäudeausrüstung und nachhaltiger Mobilität.

Was ist passiert?

Zwischen dem Versicherungsnehmer und dem Versicherer besteht ein Unfallversicherungsvertrag. Die zugrunde liegenden Versicherungsbedingungen lauten auszugsweise wie folgt:

Wie ist die Rechtslage?

Der Versicherungsnehmer kam im Jahr 2020 zwei Mal zu Sturz und zog sich dabei . Seitdem leidet er an Beeinträchtigungen infolge eines durch die Stürze verursachten Bandscheibenvorfalls. Nach dem eingeholten Sachverständigengutachten bestanden beim Versicherungsnehmer bereits vor dem ersten Unfall ausgeprägte abnützungsbedingte Veränderungen im Bereich der Lendenwirbelsäule mit Bandscheibenveränderungen in sämtlichen Segmenten (nämlich in Form von Vorfällen bzw. Vorwölbungen) und eine abnutzungsbedingte Einengung des Rückenmarkkanals, die aufgrund der bei den beiden Unfällen erlittenen Prellungen verschlimmert wurden.

Wegen der bestehenden Beeinträchtigungen begehrte der Versicherungsnehmer vom Versicherer diverse Versicherungsleistungen (Invaliditätsentschädigung, Rehabilitationspauschale, Schmerzengeld). Nachdem der Versicherer sämtliche Leistungen abgelehnt und der Versicherungsnehmer eine Klage gegen den Versicherer eingebracht hat, landete der vorliegende Fall vor dem Obersten Gerichtshof (OGH).

Schlussfolgerung

Dazu Rechtsanwalt Dr. Roland Weinrauch:

»Bei den vorliegenden Versicherungsbedingungen erfolgt ein vollständiger Entfall des Leistungsanspruchs des Versicherungsnehmers und keine Leistungskürzung entsprechend dem Anteil der Mitwirkung der Vorschädigung, sofern es sich im Falle von Bandscheibenhernien lediglich um eine Verschlimmerung von Krankheitserscheinungen handelt, die bereits vor dem Unfall bestanden.«

Was ist passiert?

Am 22.08.2022 fuhr der Lenker eines kaskoversicherten Lastwagens in den Hof eines Firmengebäudes und öffnete dabei die Fahrertür, indem er den Schnapper für das Schloss betätigte und die Tür mit der flachen Hand etwas aufdrückte. Bevor er mit der Hand den Türgriff fassen konnte, um die Tür ganz zu öffnen, erfasste eine Windböe die Tür und riss sie über den Anschlag hinaus auf, wodurch das Scharnier, die Tür selbst und die A‑Säule beschädigt wurden. Die Tür wurde dadurch nicht nach vorne gegen den Lastwagen geschleudert. Der dabei eingetretene Schaden belief sich auf EUR 5.424,93. Die dem Kaskoversicherungsvertrag zugrundeliegenden Bedingungen lauten auszugsweise wie folgt:

Die Versicherungspolizze enthält unter anderem folgende Deckungserweiterungen:

Der Versicherer lehnte eine Versicherungsleistung mit der Begründung ab, dass im Zusammenhang mit Naturgewalten Deckung nur für Schäden bestehe, die dadurch verursacht wurden, dass durch Naturgewalten Gegenstände mit dem Fahrzeug kollidieren, was nicht der Fall war. Bedienungsfehler, fahrlässiges Handeln oder eine Ungeschicklichkeit seien daher im Zusammenhang mit Naturgewalten nur dann gedeckt, wenn dadurch Gegenstände mit dem Fahrzeug kollidieren.

Wie ist die Rechtslage?

In seiner Entscheidung vom 17.04.2024, Geschäftszahl: 7 Ob 62/24d, führte der Oberste Gerichtshof (OGH) zunächst aus, dass Schäden, die durch Bedienungsfehler, Ungeschicklichkeit oder Fahrlässigkeit verursacht worden sind, versichert seien. Daneben seien auch Naturgewalten unter den in den Bedingungen näher beschriebenen Voraussetzungen (Kollision eines Gegenstandes mit dem Fahrzeug) versichert. Eine Einschränkung, dass ein Bedienungsfehler, fahrlässiges Handeln oder eine Ungeschicklichkeit bei Vorliegen einer Naturgewalt – wie bei einer Sturmböe – nur bei Vorliegen der Voraussetzungen für die versicherte Gefahr „Naturgewalt“ gedeckt sind, könne den Versicherungsbedingungen hingegen nicht entnommen werden. Das Verhalten des Fahrers sei als leichte Fahrlässigkeit zu qualifizieren und somit nach den Deckungserweiterungen versichert.

Schlussfolgerung

Dazu Rechtsanwalt Dr. Roland Weinrauch:

»Die vorliegenden Versicherungsbedingungen sehen unter anderem eine Deckungserweiterung für Bedienungsfehler, Ungeschicklichkeit und Fahrlässigkeit vor. Diese Deckungserweiterung besteht gesondert zu den sonstigen versicherten Gefahren und müssen daher auch bei einem Schadensfall im Zusammenhang mit einer Naturgewalt nicht die Voraussetzungen für die versicherte Gefahr „Naturgewalt“ vorliegen. Bei Bedienungsfehler, Ungeschicklichkeit und Fahrlässigkeit im Zusammenhang mit einer Naturgewalt muss daher kein Gegenstand mit dem Fahrzeug kollidieren.«