Bestandvertragsgebühr: Energiekosten und Versicherungsprämien als Teil der Bemessungsgrundlage

BFG RV/7101810/2025

Was ist passiert?

Die Vertragsparteien schlossen einen Bestandvertrag über Räumlichkeiten in einem Logistikzentrum. Der Vertrag zählte die Kosten für Strom, Gas, Wasser und Kanal ausdrücklich zu den von der Mieterin zu leistenden Entgelten: Die Vermieterin bezahlte diese Kosten und verrechnete sie der Mieterin über eigene Zähler verbrauchsabhängig und ohne Aufschlag weiter. Zugleich räumte der Vertrag der Mieterin das Recht ein, Versorgungsverträge direkt mit den Versorgungsunternehmen abzuschließen – wovon sie auch Gebrauch machte. Weiters war die Mieterin verpflichtet, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen und ihren Warenbestand zu versichern.

Die Vermieterin berechnete die Bestandvertragsgebühr selbst und ließ die Versorgungskosten und die Versicherungsprämien dabei außer Ansatz. Das Finanzamt bezog beides in die Bemessungsgrundlage ein und schrieb eine Nachzahlung vor.

Rechtliche Beurteilung

Bestandverträge über Geschäftsräumlichkeiten unterliegen einer Gebühr von 1 % der Bemessungsgrundlage. In diese sind alle Leistungen einzubeziehen, zu denen sich der Bestandnehmer verpflichtet hat, um in den „Genuss des Gebrauchsrechts an der Bestandsache“ zu gelangen. Dazu zählen neben dem Mietzins und einmaligen Leistungen wie Baukostenzuschüssen insbesondere die laufenden Betriebskosten.

Das Bundesfinanzgericht stellte klar, dass es nicht darauf ankommt, ob die übernommene Verpflichtung gegenüber dem Vermieter selbst oder gegenüber einem Dritten zu erfüllen ist. Wesentlich ist, dass ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Überlassung der Bestandsache besteht. Diesen bejahte das Gericht für die Energie- und Wasserversorgung: Sie dient dem bestimmungsgemäßen Gebrauch und erleichtert die Benützung des Mietobjekts.

Am Ergebnis änderte auch das Wahlrecht der Mieterin nichts, Versorgungsverträge direkt abzuschließen. Für die Gebührenbemessung ist der Inhalt der Urkunde maßgebend, und diese verpflichtete die Mieterin zur Tragung dieser Kosten. Das Direktabschlussrecht eröffnete ihr nach Ansicht des Gerichts lediglich einen alternativen Weg, dieser Verpflichtung nachzukommen – sie konnte die Energie entweder direkt von einem Drittanbieter oder indirekt über die Vermieterin beziehen –, ließ die Verpflichtung als solche aber unberührt.

Ebenso bezog das Gericht die Prämien für die Haftpflicht- und die Warenbestandsversicherung ein: Deren Abschluss liege im Interesse der Vermieterin und schütze nicht zuletzt deren Entgeltanspruch.

Schlussfolgerung

Wenn Versorgungskosten im Mietvertrag als Entgeltbestandteil ausgewiesen sind, sind die hierfür anfallenden Kosten in die Bemessungsgrundlage der Bestandvertragsgebühr einzubeziehen.  Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter die Versorgungsverträge in der Folge selbst abschließt und diese direkt verrechnet werden. Anders zu beurteilen sind jene Fälle, in denen der Vertrag den Mieter weder zum Abschluss der Versorgungsverträge noch zur Tragung oder zum Ersatz der Versorgungskosten verpflichtet (RV/0856-S/09).

Bei Versicherungen ist die Rechtsprechung bisher vom Mietobjekt ausgegangen: Erfasst waren Prämien für Deckungen, die das Objekt selbst schützen. Der Verwaltungsgerichtshof hat zwar in der Vergangenheit auch bei einer festgelegten Verpflichtung zum Abschluss einer Betriebshaftpflicht- und Betriebsunterbrechungsversicherung die entsprechenden Prämien in die Bemessungsgrundlage einbezogen, jedoch offengelassen, ob solche Versicherungen inhaltlich mit der Vermietung zusammenhängen. Das Bundesfinanzgericht bejaht dies nun und stellt darauf ab, dass die Versicherung im Interesse des Vermieters liege und dessen Entgeltanspruch sichere. Damit genügt bereits die mittelbare Absicherung der Zahlungsfähigkeit des Mieters, und die Prüfung löst sich vom Mietobjekt – eine Begründung, die sich auf nahezu jede betriebliche Versicherung übertragen lässt.

Ob diese Ansicht hält, wird der Verwaltungsgerichtshof im anhängigen Revisionsverfahren klären.