Erneuerbare Energie – Was heißt es für Wohnungseigentum
Was ist passiert?
Das Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWG) rückt näher und wird weitreichende Konsequenzen für alle Immobilieneigentümer haben. Wo hingegen der Eigentümer/die Eigentümerin eines Einfamilienhauses ihr Schicksal selbst bestimmen und alleine nach Lösungen streben können, die Anforderungen dieses Gesetztes umzusetzen, ist dies für Wohnungseigentümergemeinschaften komplizierter. Wie soll man hier die Umstellung von fossilen Energien auf erneuerbare Energien schaffen? Was sind sinnvolle erste Schritte?
Rechtliche Beurteilung
Einer Eigentümergemeinschaft nach dem WEG kommt nur Rechtspersönlichkeit in Angelegenheiten der Verwaltung der Immobilie zu. Muss nun also in einem Zinshaus mit mehreren Eigentümern das bisherige fossile System auf ein System der erneuerbaren Energie umgestellt werden, stellt sich die Frage der Zuständigkeit. Wer kann entscheiden? Wer darf entscheiden? Wer trägt die Kosten?
Zunächst ist einmal faktisch zu prüfen, welches Heizungssystem momentan vorliegt. Existiert bereits jetzt ein Anschluss an die Fernwärme? Gibt es eine bestehende Zentralheizung? Hat jeder Wohnungseigentümer eine eigene Heizung und verfügt das Haus somit über mehrere unabhängige dezentrale Heizungssysteme?
Sofern bereits ein zentrales Heizungssystem besteht, ist die Umstellung dieses zentralen Heizungssystems auf erneuerbare Energie im Wesentlichen eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung iSd § 29 WEG. Solch eine Umstellung kann also nicht alleine von der Hausverwaltung veranlasst werden, sondern bedarf eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümergemeinschaft iSd § 29 WEG.
Sofern bereits ein zentrales (fossiles) Heizungssystem besteht und ein Anschluss an die Fernwärme gelegt werden soll, ist dies ebenso eine im Wesentlichen Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung iSd § 29 WEG.
Wenn es noch kein zentrales Heizungssystem gibt, kann keiner der Wohnungseigentümer durch das WEG gezwungen werden, solch ein System oder einen Anschluss an die Fernwärme zu akzeptieren. Jeder Eigentümer hat das Recht, sein Objekt entsprechend seiner individuellen Entscheidung zu beheizen. Die Umstellung von einem dezentralen Heizungssystem (fossil) auf ein zentrales Heizungssystem mit erneuerbarer Energie resultiert somit in einer Vielfalt von rechtlichen Fragen, welche sie jedenfalls vorab auch mit einem Anwalt ihres Vertrauens abklären sollten.
Die Umsetzung des Erneuerbare-Wärme-Gesetzes (EWG) wird für Eigentümergemeinschaften also eine Vielzahl von praktischen und rechtlichen Fragen aufwerfen sowie beträchtliche Kosten verursachen. Wer was umsetzen darf bzw. wer was dulden muss und insbesondere wer Kosten alleine oder gemeinschaftlich tragen muss ist noch nicht final geklärt und wird auch von dem technischen Fortschritt und den unterschiedlichen Möglichkeiten der Beheizung mit erneuerbarer Energie der nächsten Jahre abhängen. Möglichkeiten gibt es bereits jetzt viele, z.B. Solaranlagen, Fernwärme, Wärmepumpen, Möglichkeiten der Netzeinspeisung, wenn Sie mehr Energie erzeugen als sie benötigen. Jedoch wird das EWG längere Fristen zur Umsetzung gewähren und werden sich auch in der Zukunft weitere technische Möglichkeiten finden. Gleichzeitig wird die öffentliche Hand Förderungen für die Umstellung zur Verfügung stellen und Eigentümergemeinschaften werden somit abwägen müssen, ob die gegenwärtige Nutzung einer Förderung und sofortige Umstellung eine möglicherweise zukünftig billigere technische Variante und eine spätere Umsetzung aufwiegt.
Insbesondere bei vorliegen von mehreren dezentralen Heizungssystemen stellen sich eine Vielzahl von technischen und rechtlichen Fragen in denen man sich entsprechend beraten lassen sollte.
Schlussfolgerung
Eigentümergemeinschaften sollten – soweit möglich – geschlossen agieren, dazu bedarf es aber auch eines gemeinsamen Konzepts und gemeinsamer Ziele. Unseres Erachtens macht für Eigentümergemeinschaften somit die Erstellung eines Konzepts für die Umstellung von fossiler auf erneuerbare Energie Sinn. Was ist technisch für das betroffene Haus möglich? Welche Förderungen gibt es dafür? Wie hoch ist die Investition? Wann rechnet sich die Umstellung?
Die Beauftragung solch eines Konzepts ist aus Sicht des WEGs eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung iSd § 29 WEG. In der momentanen rechtlichen Situation ist eine Abstimmung zwischen den Wohnungseigentümern jedenfalls zielführend und oft sogar rechtlich notwendig. Insbesondere wird eine gemeinsame Umsetzung eines Konzepts für das jeweils betroffene Haus die Kosten jedoch vermutlich geringer halten als der Versuch, viele unterschiedliche Lösungen zu finden und umzusetzen. Weiters sollte der Gesetzgeber zukünftig noch einige gesetzliche Klarstellungen treffen, um die Vielzahl der offenen Themen, wenn die Eigentümergemeinschaft sich eben nicht gänzlich einig ist, für die Zukunft besser lösen zu können.
