Mietzinsminderung aufgrund verordneter Kundenbeschränkung

Was ist passiert?

Der beklagte Mieter mietete ein Geschäftslokal zum Betrieb eines Bekleidungsgeschäfts. Der Mieter zahlte für die Monate März und April 2021 nur 80 % bzw 40 % des vorgeschriebenen Mietzinses. In diesen Monaten galten nach § 5 Abs 1 der 4. COVID-19-SchuMaV, BGBl II Nr 58/2021 für Kundenbereiche u.A. folgende Bestimmungen zur Eindämmung der Pandemie:

»4. Der Betreiber hat durch geeignete Maßnahmen sicherzustellen, dass sich maximal so viele Kunden gleichzeitig im Kundenbereich aufhalten, dass pro Kunde 20 m² zur Verfügung stehen; ist der Kundenbereich kleiner als 20 m², so darf jeweils nur ein Kunde den Kundenbereich der Betriebsstätte betreten. Bei Betriebsstätten ohne Personal ist auf geeignete Weise auf diese Voraussetzung hinzuweisen.
5. Der Betreiber von Betriebsstätten gemäß Abs 3 Z 1 hat durch geeignete Maßnahmen sicherzustellen, dass sich maximal so viele Kunden gleichzeitig im Kundenbereich aufhalten, dass pro Kunde 10 m² zur Verfügung stehen; ist der Kundenbereich kleiner als 10 m², so darf jeweils nur ein Kunde den Kundenbereich der Betriebsstätte betreten.«

Der Mieter verzeichnete im März 2021 einen Umsatzrückgang von rund 40 %, im April 2021 von 50 %.

Der Vermieter klagte den Mieter auf Zahlung des gesamten Mietzinses für März und April 2021. Der Mieter wendete dagegen ein, die Umsatzrückgänge seien auf staatlich verordnete COVID-19-Maßnahmen wie Begrenzung der zulässigen Kundenzahl, Abstandsregeln und Maskenpflicht, zurückzuführen. Es handle sich dabei um kein individuelles, in die Sphäre des Mieters fallendes Risiko, sondern um einen außerordentlichen Zufall iSv § 1104 ABGB, der einen größeren Personenkreis treffe.

Wie ist die Rechtslage?

Der OGH sieht in seiner Entscheidung vom 28.2.2023 zu GZ 4 Ob 221/22m den vorliegenden Fall dadurch geprägt, dass die vom Mieter begehrte Mietzinsminderung nicht mit behördlichen Schließungen des Geschäftslokals begründet wird, sondern mit weniger gravierenden (aber ebenfalls durch die Pandemie verursachten) behördlichen Eingriffen wie der Begrenzung der zulässigen Kundenzahl und der Anordnung von einzuhaltenden Mindestabständen zwischen den im Geschäftslokal anwesenden Personen.

Damit wird aber nicht direkt auf die Möglichkeit, das Geschäftslokal zu betreten, Einfluss genommen. Allfällige maskenbedingte Unlustgefühle der Kunden sind deren individueller Sphäre zuzuordnen, worauf die behördliche Maßnahme nur mittelbar Einfluss hat. Diese Umstände sind daher nicht geeignet, iSv §§ 1104, 1105 ABGB Mietzinsbeschränkungen zu begründen, sondern fallen in das unternehmerische Risiko des Mieters der Geschäftsräumlichkeit.

Schlussfolgerung

Bloß mittelbare Auswirkungen von behördlichen COVID-19-Maßnahmen auf den Geschäftsumsatz berechtigen den Mieter zu keiner Mietzinsminderung. Diese Umstände fallen vielmehr in das unternehmerische Risiko.