Zu den Änderungen für die Kurzzeitvermietung von Wohnungen in Wien aufgrund der Novelle der Wiener Bauordnung 2023

Am 23.11.2023 wurde die Bauordnungsnovelle 2023 vom Wiener Landtag beschlossen. Diese enthält weitreichende Änderungen, insbesondere schränkt die Novelle die Kurzzeitvermietung von Wohnungen in Wien gravierend ein.

Was ändert sich für die Kurzzeitvermietung durch die Bauordnungsnovelle?

Bisher war die Kurzzeitvermietung von Wohnungen in Wien nach der Wiener Bauordnung nur in sogenannten „Wohnzonen“ ausgeschlossen, im restlichen Stadtgebiet wurde die Kurzzeitvermietung von Wohnungen grundsätzlich toleriert.

Nunmehr wird aufgrund der Bauordnungsnovelle 2023 allerdings für das gesamte Wiener Stadtgebiet klargestellt, dass die gewerbliche Kurzzeitvermietung von Wohnungen zweckwidrig und sohin unzulässig ist.

Gemäß dem neu gefassten § 119 Abs 2a der Wiener Bauordnung darf eine Wohnung – mit Ausnahme der unmittelbaren Nutzung für Wohnzwecke – ab dem 01.07.2024 nämlich nur für folgende Nutzungen verwendet werden:

• solche, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden, wobei klargestellt wird, dass die gewerbliche Kurzzeitvermietung keine solche Tätigkeit darstellt;
• vorübergehende kurzfristige (touristische) Vermietung für maximal 90 Tage pro Kalen-derjahr ohne dauerhafte Aufgabe des Wohnsitzes in der Wohnung.

Für eine darüberhinausgehende Nutzung von Wohnungen besteht die Möglichkeit, eine Ausnahmebewilligung zu beantragen. Dies allerdings unter anderem nur unter den Voraussetzungen, dass die Mehrzahl der Wohnungen im Gebäude weiterhin für Wohnzwecke verwendet werden sowie der schriftlichen Zustimmung sämtlicher Mit- bzw. Wohnungseigentümer. Dar-über hinaus wird eine Ausnahmegenehmigung nur bis auf maximal fünf Jahre befristet erteilt.

Verschärfte Sanktionen bei Verstößen und behördliche Kontrollmöglichkeit
Beachtlich ist, dass die Bauordnungsnovelle auch Verschärfungen der Strafbestimmungen bei Verstößen gegen die Bestimmungen der Wiener Bauordnung vorsieht. Schon für das Anbieten einer Wohnung im Internet (und nicht erst die tatsächliche Vermietung) beträgt der Strafrahmen bis zu EUR 50.000.

Weiters wird die Behörde ermächtigt, behördliche Kontrollen im Zusammenhang mit der Einhaltung der neuen Bestimmungen über die Kurzzeitvermietung von Wohnungen in Wien durchzuführen.

Fazit

Die Kurzzeitvermietung von Wohnungen über Airbnb & Co. wird durch die Bauordnungsnovelle 2023 massiv eingeschränkt und sanktioniert. Möglich bleibt allerdings weiterhin die Kurzzeitvermietung von Objekten mit anderer Widmung, zB als Apartment.

Was ist passiert?

Zwischen dem Versicherungsnehmer und dem Versicherer besteht eine private Unfallversicherung, dem die AUVB 2013 zugrunde liegen. Diese lauten auszugsweise wie folgt:

Artikel 17 – Sachliche Begrenzung des Versicherungsschutzes

Eine Versicherungsleistung wird nur für die durch den eingetretenen Unfall hervorgerufenen Folgen (körperliche Schädigung oder Tod) erbracht. Darüber hinaus gilt, soweit nichts anderes vereinbart ist:

1. Bei der Bemessung des Invaliditätsgrades wird ein Abzug in Höhe einer Vorinvalidität nur vorgenommen, wenn durch den Unfall eine körperliche oder geistige Funktion betroffen ist, die schon vorher beeinträchtigt war.«

Der Versicherungsnehmer erlitt in den Jahren 2015, 2020 und 2021 jeweils Verletzungen am linken Knie. Nach dem Unfall 2015 war ein vorderer Kreuzbandersatz eingesetzt worden, der 2020 zerriss. Daher war das Knie beim Unfall im Jahr 2021 als kreuzbanddefizient zu betrachten. Aus dem Fehlen des vorderen Kreuzbandes resultierte eine mehr oder weniger stark ausgeprägte vordere Knieinstabilität und fehlte daher die Schutzwirkung gegen unkontrollierbare Krafteinwirkungen. Beim neuerlichen Unfall im Jahr 2021 erlitt der Versicherungsnehmer eine Meniskusruptur, woraufhin ein künstlicher Meniskus im linken Knie eingesetzt werden musste.

Der Versicherungsnehmer begehrte für den Unfall im Jahre 2021 eine Leistung aus der Unfallversicherung mit der Begründung, die Schäden aus den Unfällen 2015, 2020 und 2021 seien in anderen Funktionen eingetreten, zumal bei den Unfällen in den Jahren 2015 und 2020 das vordere Kreuzband, beim Unfall im Jahr 2021 allerdings der Meniskus geschädigt worden sei. Die Vorinvalidität bzw. der Vorschaden am Kreuzband sei damit kein Vorschaden am Meniskus, auf den sich die nunmehr begehrte Invaliditätsentschädigung beziehe. Der Versicherer bestritt.

Wie ist die Rechtslage?

In seiner Entscheidung (7 Ob 166/23x) führte der Oberste Gerichtshof zunächst aus, dass von der festzustellenden Gesamtinvalidität der Grad der Vorinvalidität abzuziehen sei. Dabei seien Vorschäden einer nicht betroffenen Funktion nicht zu berücksichtigen. Nach den getroffenen Feststellungen gewährleisten sowohl das Kreuzband als auch der Meniskus die Stabilisierung und Beweglichkeit des Kniegelenks. Aus diesem Grund betreffe eine Invalidität aufgrund einer Verletzung eines Kreuzbandes die gleiche körperliche Funktion, wie eine Invalidität aufgrund der Verletzung des Meniskus, nämlich die Funktion des Kniegelenkes. Der OGH kam daher zum Ergebnis, dass die vor dem Unfall im Jahr 2021 bereits bestehende Invalidität zu berücksichtigen und daher in Abzug zu bringen sei.

Schlussfolgerung

Dazu Rechtsanwalt Dr. Roland Weinrauch:

»Für die Beurteilung, ob eine Vorinvalidität in Abzug zu bringen ist, kommt es darauf an, ob die Vorverletzung die gleiche körperliche Funktion betrifft. Kreuzband und Meniskus betreffen beide die gleiche körperliche Funktion, und zwar die Stabilisierung und Beweglichkeit des Kniegelenkes.«

Was ist passiert?

Zwischen der Versicherungsnehmerin – eine GmbH – und dem Versicherer bestand ein Haftpflichtversicherungsvertrag, dem unter anderem die Allgemeinen und Ergänzenden Allgemeinen Bedingungen für die Haftpflichtversicherung (AHVB 2006 und EHVB 2006), Fassung 2014, zugrunde lagen.

Die Versicherungsnehmerin wurde von einem Bauherrn mit Arbeiten im Keller seines Hauses beauftragt. Die erforderlichen Baggerarbeiten wurden vom ehemaligen Geschäftsführer der Versicherungsnehmerin, einem Bau-Polier mit langjähriger Erfahrung, durchgeführt. Er hat im Keller des Gebäudes ca. 25 cm Bodenschicht ohne Abstützungsmaßnahmen mit einem kleinen Bagger entfernt, wobei das Fundament untergraben wurde. Er prüfte den Untergrund während er das erste Stück mit dem Bagger abzog. Ihm hätte in dem Augenblick, als erkennbar war, dass die bestehende Gründungsunterkante untergraben wird, klar sein müssen, dass damit in die Standfestigkeit des Bauwerks eingegriffen wird. Er hätte die Arbeitsweise entweder sofort sach- und fachgerecht an diese Umstände anpassen oder einstellen müssen. Da er dies jedoch unterlassen hatte, kam es in weiterer Folge zu massiven Schäden am Haus und somit zur Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen des Bauherrn gegenüber der Versicherungsnehmerin.

Der Versicherer lehnte jedoch eine Deckung unter Verweis auf das Vorliegen von Risikoausschlüssen ab. Der Fall landete schließlich vor dem Obersten Gerichtshof (OGH), Aktenzeichen: 7 Ob 96/23b.

Wie ist die Rechtslage?

Gemäß Artikel 7.2.1 AHVB 2006 erstreckt sich die Versicherung nicht auf Schadenersatzverpflichtungen der Personen, die den Schaden durch eine solche Handlung oder Unterlassung herbeigeführt haben, bei welcher der Schadenseintritt mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden musste, jedoch in Kauf genommen wurde (z.B. im Hinblick auf die Wahl einer kosten- oder zeitsparenden Arbeitsweise).

Nach Ansicht des OGH müssen sich Bedenken und Entschluss des Versicherungsnehmers nicht auf den Schadenserfolg selbst, sondern nur auf einen diesem Erfolg vorgelagerten Umstand beziehen, der eine gewisse Wahrscheinlichkeit dafür begründet, dass es wirklich zum Eintritt des Schadens kommen kann.

Im vorliegenden Fall kam der OGH zum Ergebnis, dass es keinen Anhaltspunkt für eine Inkaufnahme des Schadens gebe, da der Bau-Polier bei Bedenken nicht in das Gewölbe gefahren wäre, weil ihn das in Lebensgefahr gebracht hätte.

Darüber hinaus ist der Versicherer gemäß Abschnitt A, Ziffer 3 EHVB 2006 von der Verpflichtung zur Leistung frei, wenn der Versicherungsfall grob fahrlässig herbeigeführt wurde und bewusst – insbesondere im Hinblick auf die Wahl einer kosten- oder zeitersparenden Arbeitsweise oder Ausführungsweise einer Tätigkeit – den für den versicherten Betrieb oder für den versicherten Beruf oder für das versicherte Risiko geltenden Gesetzen, Verordnungen oder behördlichen Vorschriften zuwidergehandelt wurde.

Nach der Judikatur des OGH müssen beide Voraussetzungen kumulativ vorhanden sein. Die Leistungsfreiheit des Versicherers setze nicht das Kennenmüssen, das heißt einen grob fahrlässigen Verstoß gegen Vorschriften voraus, sondern einen bewussten, das heißt vorsätzlichen Verstoß. Der Versicherungsnehmer müsse die Verbotsvorschrift zwar nicht in ihrem Wortlaut und in ihrem genauen Umfang kennen, er müsse sich aber bei seiner Vorgangsweise bewusst sein, dass er damit gegen geltende Vorschriften verstößt. Er müsse also das Bewusstsein der Rechtswidrigkeit seiner Handlungsweise haben.

Abschnitt A Z 3 EHVB 2006 verlange einen Verstoß gegen Gesetze, Verordnungen oder behördliche Vorschriften. ÖNORMEN seien, soweit sie nicht durch konkrete Rechtsvorschriften für verbindlich erklärt wurden, rechtlich nichts weiter als Vertragsschablonen.

Im vorliegenden Fall kam der OGH zum Ergebnis, dass auch dieser Risikoausschluss nicht verwirklicht sei. Insbesondere habe der Versicherer nicht konkret vorgebracht, dass sich der Bau-Polier bei seiner Vorgangsweise bewusst war, dass er damit gegen die vom Versicherer behaupteten Vorschriften verstößt.

Schlussfolgerung

Dazu Rechtsanwalt Dr. Roland Weinrauch:

»Die Behauptungs- und Beweislast für das Vorliegen eines Risikoausschlusses als Ausnahmetatbestand liegt beim Versicherer. Der Versicherer muss daher auch zu allen Voraussetzungen eines Risikoausschlusses ein konkretes Vorbringen erstatten, andernfalls kann sich der Versicherer nicht erfolgreich auf Leistungsfreiheit berufen.«

Was ist passiert?

Zwischen dem Versicherungsnehmer und dem Versicherer besteht ein Versicherungsvertrag für die Sparte „Leitungswasserschaden“, dem die Versicherungsbedingungen Klipp & Klar – Bedingung für die Zuhause & Glücklich Eigenheimversicherung, Deckungsvariante „Premium“ (ZGEP) – ZE12, in der Fassung 09/2018 zugrunde liegen. Artikel 3 ZGEP lautet auszugsweise wie folgt:

» 3. Leitungswasser

ist Wasser in Zu- oder Ableitungsrohren der Wasserversorgung oder angeschlossener Einrichtungen (wie z.B. Warmwasserversorgungs-, Zentralheizungs-, auch Fußbodenheizungs- und Schwimmbadversorgungsanlagen).

[…]

Versichert sind

Schäden durch

[…]

–  Schäden an den an die Leitung angeschlossenen Einrichtungen und Armaturen (z.B. Wasserhähne, Waschbecken, Klosetts, Badeeinrichtungen, Heizkörper, Heizkessel und Boiler), wenn deren Erneuerung oder Reparatur im Zuge der Behebung eines Rohrgebrechens notwendig ist;

– Behebung von Dichtungsschäden an Zu- und Ableitungsrohren […]«

Am 06.12.2020 ereignete sich auf der Liegenschaft des Versicherungsnehmers ein Wasserschaden, weil eine Verbindung mit Silikonkitt zwischen einem Kunststoffrohr und einer Steinzeug-Halbschale undicht geworden war. Diese Undichtheit wurde aufgrund der nicht dichten Verbindung zwischen Rohr und Steinzeug-Halbschale herbeigeführt. Die Steinzeug-Halbschale wurde ursprünglich als Teil eines offenen Gerinnes in den betonierten Schacht eingesetzt und als funktionaler Teil der Hausentwässerungsleitung verwendet. Der Versicherer lehnte die Übernahme der Kosten für die Reparatur der Steinzeug-Halbschale mit der Begründung ab, dass kein Dichtungsschaden an Zu- und Ableitungsrohren vorläge, sondern vielmehr ein Dichtungsschaden an einer angeschlossenen Einrichtung. Nach dem Wortlaut der Versicherungsbedingungen würde ein solcher Schaden nur ersetzt werden, wenn deren Erneuerung oder Reparatur im Zuge der Behebung eines Rohrgebrechens notwendig sei. Ein Rohrgebrechen liege jedoch in gegenständlicher Angelegenheit nicht vor.

Wie ist die Rechtslage?

In seiner Entscheidung (7 Ob 95/23f) hatte sich der Oberste Gerichtshof (OGH) mit den zugrundeliegenden Versicherungsbedingungen auseinanderzusetzen. Ausgehend von diesen handle es sich bei der Steinzeug-Halbschale um eine angeschlossene Einrichtung. Dem Vorbringen des Versicherers folgend, liege in gegenständlichem Fall auch kein Rohrgebrechen vor, zumal die aus Silikonkitt bestehende Verbindung zwischen dem Rohr und der Steinzeug-Halbschale lediglich undicht wurde. Ein Rohrgebrechen setze voraus, dass das Material des Rohres einschließlich Dichtungen, Flanschen, Muffen, Verschraubungen, Druckausgleicher und Kniestücken ein Loch oder einen Riss bekommt, mithin ein Sachsubstanzschaden eintritt.

Ein Rohr ist eine dem Wasserdurchfluss dienende Ummantelung, die eine bestimmte Festigkeit aufweisen muss und geschlossen ist. Eine – etwa zur Hälfte offene – Halbschale ist daher kein Rohr. Die Verbindung der Steinzeug-Halbschale mit dem Rohrsystem führt auch nicht dazu, dass diese – mag sie auch ein funktionaler Teil der Hausentwässerungsleitung sein – dadurch zu einem Rohr wird. Allerdings ist im letzten Unterpunkt des Art 3.3. ZGEP die Behebung von „Dichtungsschäden an Zu- und Ableitungsrohren“ ausdrücklich vom Deckungsumfang mitumfasst.  Die Schadhaftigkeit des der Abdichtung dienenden Silikons an dem gegenständlichen Rohr stellt in gegenständlichem Fall einen solchen Dichtungsschaden dar, weshalb dem Klagebegehren stattzugeben war.

Schlussfolgerung

Dazu Rechtsanwalt Dr. Roland Weinrauch:

»Die Versicherung gegen Leitungswasser bietet Schutz gegen Schäden, die von austretendem Wasser aus wasserführenden Rohrleitungen, Armaturen oder angeschlossenen Einrichtungen entstehen, wobei der Versicherungsschutz auch Flüssigkeitsaustritt am Ende einer wasserführenden Rohrleitung umfasst. Da dies gegenständlich der Fall war, waren die erforderlichen Kosten zur Behebung des Dichtungsschadens vom Versicherungsschutz umfasst.«

Was ist passiert?

Im gegenständlichen Fall begehrte der Antragsteller den Ersatz der Zustimmung der weiteren Mit- und Wohnungseigentümer zur Umzäunung einer ihm zur Eigennutzung zugeordneten Gartenfläche mittels eines 1,50 m hohen Staketenholzzaunes.

Es ging im gegenständlichen Verfahren um die Frage, ob eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen Wohnungseigentümer durch eine solche Umzäunung vorliegt.

Wie ist die Rechtslage?

Ein Wohnungseigentümer ist gemäß § 16 Abs 2 WEG zu Änderungen (einschließlich Widmungsänderungen) an seinem Wohnungseigentumsobjekt auf seine Kosten berechtigt. Die Änderung darf nach § 16 Abs 2 Z 1 WEG aber weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, besonders auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, noch eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge haben (negative Genehmigungsvoraussetzungen). Werden für eine solche Änderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen, so muss die Änderung überdies entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen (§ 16 Abs 2 Z 2 WEG).

Nicht jede Veränderung an den zur ausschließlichen Benützung überlassenen Teilen einer gemeinschaftlichen Sache bewirkt schon einen empfindlichen Eingriff in die Rechtssphäre der übrigen Miteigentümer und damit eine Beeinträchtigung ihrer schutzwürdigen Interessen iSd § 16 Abs 2 Z 1 WEG (RIS-Justiz RS0083271). Für eine von einem Mit- und Wohnungseigentümer begehrte Änderung gilt vielmehr, dass sie nur abgewehrt werden kann, wenn sie mit wesentlichen Interessen der anderen Mit- und Wohnungseigentümer kollidiert (RS0083236; RS0083378).

Die Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses ist ein spezifischer Fall der Interessenbeeinträchtigung. Darunter wird nach ständiger Rechtsprechung eine Veränderung verstanden, die eine Verschlechterung des Erscheinungsbildes bewirkt (RS0043718). Primär ist nach der Rechtsprechung zwar die straßenseitige Ansicht der Liegenschaft maßgeblich, aber auch optische Aspekte, die eine negative Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes einer Wohnhausanlage bewirken, können den Ausschlag geben (5 Ob 9/17k; RS0043718). Selbst wenn Veränderungen im Bereich eines Wohnungseigentumsobjekts nur von anderen Wohnungen, insbesondere einer dazugehörigen Terrasse aus wahrnehmbar wären, bilden doch auch solche Veränderungen einen Teil des äußeren Erscheinungsbildes der Wohnanlage.

Der OGH kam im abgeführten Rechtsstreit zu GZ 5 Ob 144/22w daher zum Ergebnis, dass die Beurteilung des Rekursgerichtes, die Abgrenzung des Gartenteils mittels eines 1,50 m hohen Staketenholzzauns beeinträchtige schutzwürdige Interessen der widersprechenden Mit- und Wohnungseigentümer, nicht korrekturbedürftig sei. Abzustellen sei auf die beabsichtigte Änderung in ihrer konkret geplanten Ausgestaltung, somit auf den vom Antragsteller gewählten und zum Gegenstand seines Begehrens gemachten Zaun, der sich von der Grünanlage nicht nur farblich deutlich abhebe, sondern insgesamt einen optischen Fremdkörper im Garten bilde. Auch werde der ungestörte einheitliche Grünblick von Balkonen, Terrassen und auch den (hier „tortenförmig“ schmal, aber lang) gestalteten Gartenanteilen selbst beeinträchtigt, weshalb von einer wesentlichen Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer auszugehen sei; daher sei der außerordentliche Revisionsrekurs des antragstellenden Wohnungseigentümers zurückzuweisen.

Schlussfolgerung /Fazit

Die Beurteilung, ob eine Änderung schutzwürdige Interessen der anderen Wohnungseigentümer beeinträchtigt, ist immer von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls abhängig.

Insbesondere die Errichtung von Zäunen, Mauern und Gartenhütten kann aufgrund der Höhe der Einrichtungen problematisch sein und kann darin ein Eingriff vorliegen, der wegen seiner Auswirkung auf die äußere Erscheinung des Hauses bzw. der Wohnhausanlage eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer darstellt. In einem allfälligen Außerstreitverfahren zur Ersetzung der fehlenden Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer wäre es für den änderungswilligen Mit- und Wohnungseigentümer daher in einem solchen Fall ratsam, auch das Vorliegen einer positiven Genehmigungsvoraussetzung iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG (Verkehrsübung oder wichtiges Interesse)zu behaupten und zu beweisen).