Was ist passiert?

Zwischen dem Versicherungsnehmer und dem Versicherer bestand ein Versicherungsvertrag, der folgende Sparten beinhaltete: Feuerversicherung, Total-Mietentgang-Betriebsunterbrechungsversicherung, Einbruchsdiebstahlversicherung, Leitungswasserversicherung, Glaspauschalversicherung, Sturmversicherung, Haftpflichtversicherung Haus/und Grundbesitz. Den einzelnen Sparten waren jeweils unterschiedliche Versicherungssummen und unterschiedliche Jahresprämien zugeordnet. Darüber hinaus wurden den einzelnen Sparten unterschiedliche Versicherungsbedingungen zugrunde gelegt.

Durch einen Brand kam es am versicherten Objekt zu zahlreichen Sachschäden (Betriebsgebäude, Lagerhaus, kaufmännische und technische Betriebseinrichtung, Waren, Vorräte). Trotz ordnungsgemäßer Schadenmeldung im Rahmen der Feuerversicherung lehnte der Versicherer eine Leistung aus dem gegenständlichen Versicherungsvertrag mit der Begründung ab, dass der Versicherungsnehmer zur Total-Mietentgang-Betriebsunterbrechungsversicherung eine Verletzung einer Obliegenheit zu verantworten habe, da er über den Mietentgang unwahre Behauptungen gemacht habe, was schließlich zur Leistungsfreiheit des Versicherers führen würde. Nach Einbringung einer Klage durch den Versicherungsnehmer landete der Fall schließlich beim Obersten Gerichtshof (OGH).

Wie ist die Rechtslage?

Der OGH (09.11.2022, 7 Ob 163/22d) befasste sich zunächst mit den Unterschieden zwischen einer „kombinierten“ Versicherung und einer Bündelversicherung. Nach Ansicht des OGH liegt eine „kombinierte“ Versicherung vor, wenn mehrere Gefahren in einem einzigen Vertrag zusammengefasst werden, dem einheitliche Allgemeine Versicherungsbedingungen (AVB) zugrunde liegen. Die „kombinierte“ Versicherung führe zu einem Vertrag, der ein ungeteiltes rechtliches Schicksal hat. Er könne nur als Einheit abgeschlossen und beendet werden.

Von einer Bündelversicherung spreche man hingegen, wenn für die einzelnen Gefahren getrennte Verträge bestehen, die jedoch als einziges „Versicherungsprodukt“ angeboten werden, wofür in der Regel nur ein Versicherungsschein errichtet wird. Dabei werden mehrere rechtlich selbständige Versicherungsverträge zum Zweck der administrativen Vereinfachung in der Weise zusammengefasst, dass für sie zwar ein einheitliches Antragsformular verwendet und ein gemeinsamer Versicherungsschein ausgestellt wird, es werden aber dennoch mehrere selbständige Versicherungsverträge, für die unterschiedliche AVB zur Anwendung gelangen, abgeschlossen. Die darin eingeschlossenen Sparten haben ein rechtlich selbständiges Schicksal und sind insoweit getrennt zu beurteilen.

Ausgehend davon, dass im vorliegenden Fall eine Vielzahl unterschiedlicher Sparten eingeschlossen sei und dabei den einzelnen Sparten jeweils unterschiedliche Versicherungssummen, Jahresprämien und Allgemeine Vertragsbedingungen zugeordnet seien, kam der OGH zum Ergebnis, dass es sich beim gegenständlichen Versicherungsvertrag um eine Bündelversicherung handle. Die zur Total-Mietentgang-Betriebsunterbrechungsversicherung behauptete Verletzung einer Obliegenheit führe daher nicht zur Leistungsfreiheit hinsichtlich der durch den Brand verursachten Sachschäden aus der Feuerversicherung.

Schlussfolgerung

Dazu Rechtsanwalt Dr. Roland Weinrauch:

»Bei einer Bündelversicherung haben die eingeschlossenen Sparten ein rechtlich selbständiges Schicksal. Obliegenheitsverletzungen zählen daher auch nur in der betroffenen Sparte.«

Was ist passiert?

Die Klägerin ist Vermieterin einer Wohnung. Im Mietvertrag aus dem Jahr 2000 vereinbarten die Parteien Folgendes: »Festgehalten wird, dass bezüglich des Personenaufzuges eine separate Vereinbarung zu treffen sein wird. Der Mieter stimmt einer allfälligen Verlegung der WC-Anlage auf Kosten der Vermieterin zu.«

Als die Vermieterin in weiterer Folge die Verlegung der WC-Anlage beabsichtigte, knüpfte die Mieterin die Zustimmung an gewisse Bedingungen, mit welchen die Vermieterin nicht einverstanden war. Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis mit der Begründung, die mangelnde Vertragszuhaltung stelle ein unleidliches Verhalten und somit einen Kündigungsgrund dar.

Wie ist die Rechtslage?

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch vom Mietgegenstand iSd § 30 Abs 2 Z 3 Fall 1 MRG liegt vor, wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgte oder auch nur droht oder wenn das Verhalten des Mieters geeignet ist, den Ruf oder wichtige wirtschaftliche oder sonstige Interessen des Vermieters oder der Mitmieter zu schädigen oder zu gefährden. Bei einem Verstoß gegen vertragliche Verpflichtungen liegt ein Kündigungsgrund dann vor, wenn hierdurch wichtige Interessen des Vermieters in einer Weise verletzt werden, dass sie einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Vermieters gleichkommen, was der Vermieter schon in der Aufkündigung dartun muss.

Der Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens (§ 30 Abs 2 Z 3 Fall 2 MRG) stellt die mietrechtliche Konkretisierung der Unzumutbarkeit des Fortbestands des Dauerrechtsverhältnisses dar, bei dessen Beurteilung stets das Gesamtverhalten des Mieters zu berücksichtigen ist. Auch laufende Versuche eines Mieters, seine Benützungsrechte auf nicht in Bestand genommene Räume oder Gegenstände auszudehnen, sind als unleidliches Verhalten zu werten, weil ein derart beharrlich vertragswidriges Verhalten des Mieters dem Vermieter die Vertragsfortsetzung unzumutbar macht.

Nichtsdestotrotz berechtigt aber nicht jede gesetz- oder vertragswidrige Verwendung des Bestandgegenstands durch den Mieter zur Aufkündigung, wenn diesem Verhalten auch mit einer Klage auf Vertragszuhaltung oder Unterlassung begegnet werden kann. Bei der Frage, ob ein bestimmtes Verhalten des Mieters oder seiner Mitbewohner als unleidlich zu qualifizieren ist, handelt es sich regelmäßig um eine Abwägung der Umstände im Einzelfall.

Gegenständlich bestätigte der OGH die Rechtsansicht des Berufungsgerichts, wonach die genannten Kündigungsgründe schon deshalb nicht vorlägen, weil weder wichtige wirtschaftliche oder sonstige Interessen noch eine Existenzgefährdung in der Kündigung auch nur annähernd konkretisiert wurden, zumal die Klägerin in der Aufkündigung nur behauptete, die Beklagte verweigere beharrlich die bereits im Mietvertrag erfolgte Zustimmung zur Verlegung der WC-Anlage.

Laut OGH kann der Umstand, dass die Beklagte der Verlegung der WC-Anlage zur Errichtung eines Personenaufzugs nur unter gewissen Bedingungen zustimmt, nicht mit einer beharrlichen vertragswidrigen Ausdehnung der Benützungsrechte im Sinn der zitierten Judikatur gleichgesetzt werden und ist der Klägerin die Fortsetzung des Bestandverhältnisses keineswegs unzumutbar, zumal dem Verhalten der Beklagten auch mit einer Klage auf Vertragszuhaltung begegnet werden kann.

Schlussfolgerung

Dazu Rechtsanwalt Dr. Roland Weinrauch:

»Ob ein vertragswidriges Verhalten eine Kündigung rechtfertigt oder der Vermieter auf eine Klage auf Vertragszuhaltung verwiesen wird, ist stets eine Frage des Einzelfalls; umso wichtiger ist es, durch eine möglichst konkrete und bestimmte Formulierung im Vertrag Auslegungsspielräume bereits im Vorhinein zu vermeiden.“«

Was ist passiert?

Der Antragsteller ist Wohnungseigentümer einer Wohnung und ist zusätzlich zur Eigennutzung einer Gartenfläche berechtigt. Zur Umzäunung dieser Gartenfläche beabsichtigte der Antragsteller die Errichtung eines 1,50 m hohen, bunten Staketenholzzauns.

Mangels Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur Umzäunung der dem Antragsteller zur Eigennutzung zugeordneten Gartenfläche, begehrte der Antragsteller sohin den Ersatz der Zustimmungen der weiteren Wohnungseigentümer im Außerstreitverfahren.

Der vorliegende Fall gelangte schließlich zum Obersten Gerichtshof (OGH).

Wie ist die Rechtslage?

Wohnungseigentümer sind gemäß § 16 Abs 2 WEG zu Änderungen an ihren Wohnungseigentumsobjekten auf eigene Kosten berechtigt. Solche Änderungen dürfen nach § 16 Abs 2 Z 1 WEG aber weder eine Schädigung des Hauses, noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, noch eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge haben.

Eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, die zu einer Unzulässigkeit von Änderungen an einem Wohnungseigentumsobjekt führt, kann unter anderem durch die Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes des Hauses verwirklicht sein.

Ob eine solche Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses schutzwürdige Interessen der anderen Wohnungseigentümer beeinträchtigt oder nicht, ist ein spezifischer Fall der Interessenbeeinträchtigung und anhand der jeweiligen Umstände des Einzelfalles zu beurteilen.

Die ständige Rechtsprechung versteht unter der Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses eine Veränderung, die eine Verschlechterung des Erscheinungsbildes bewirkt (RS0043718). Auch wenn die Veränderungen nur von anderen Wohnungen, insbesondere von den dazugehörigen Terrassen aus wahrnehmbar sind, handelt es sich um eine Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes des Wohnhauses (5 Ob 120/89).

Der OGH bestätigte in seiner Entscheidung zu 5 Ob 144/22w die vorangegangene Entscheidung des Rekursgerichts, mit dem das Begehren des Antragstellers auf Ersatz der Zustimmungen der weiteren Wohnungseigentümer zur Umzäunung der Gartenfläche nicht stattgegeben wurde.

Im konkreten Einzelfall liegt laut OGH eine wesentliche Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der Wohnungseigentümer vor, da durch den Zaun der einheitliche Grundblick der anderen Wohnungseigentümer von den Terrassen und den anderen Gartenanteilen beeinträchtigt wird. Dies insbesondere, da sich der Holzzaun des Antragstellers einerseits farblich deutlich von der Grünanlage abhebt, andererseits auch insgesamt einen optischen Fremdkörper im Garten bildet.

Schlussfolgerung

Dazu Rechtsanwalt Dr. Roland Weinrauch:

»Ob (die übrigen) Wohnungseigentümer einer von einem Wohnungseigentümer gewünschten Änderung an seinem Wohnungseigentumsobjekt zustimmen müssen und der Ersatz der Zustimmungen erforderlichenfalls im Außerstreitverfahren erfolgreich ist, ist anhand des jeweiligen Einzelfalles zu beurteilen.«

Was ist passiert?

Im gegenständlichen Fall war zwischen den Parteien strittig, ob die Antragsgegnerin nach § 16 Abs 1 Z 3 MRG berechtigt war, dem Antragsteller für die von ihm gemietete Wohnung in einem denkmalgeschützten Gebäude einen angemessenen Hauptmietzins zu verrechnen.

Das Erstgericht verneinte dies und stellte die Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung sowie den gesetzlich zulässigen monatlichen Hauptmietzins auf Basis des Richtwertes nach § 16 Abs 2 MRG fest. Die Antragsgegnerin erhob Revisionsrekurs gegen diese Entscheidung.

Wie ist die Rechtslage?

Im abgeführten Rechtsstreit zu GZ 5 Ob 18/22s hatte sich der OGH mit der Frage auseinanderzusetzen, unter welchen Voraussetzungen die Vereinbarung eines angemessenen Mietzinses ohne die Beschränkungen des § 16 Abs 2 bis 5 MRG (Mietzins auf Basis des Richtwertes) zulässig ist sowie um die Behauptungs- und Beweislast des Vermieters.

Der OGH traf folgende Erwägungen:

Gemäß § 16 Abs 1 Z 3 MRG sind Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter über die Höhe des Hauptmietzinses ohne die Beschränkungen des § 16 Abs 2 bis 5 MRG (Richtwert) bis zu dem für den Mietgegenstand im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag dann zulässig, wenn der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, an dessen Erhaltung aus Gründen des Denkmalschutzes öffentliches Interesse besteht, sofern der Vermieter unbeschadet der Gewährung öffentlicher Mittel zu dessen Erhaltung nach dem 8. Mai 1945 erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat.

Im gegenständlichen Fall ging es um die Frage der „Aufwendung erheblicher Eigenmittel“. Zu dieser Tatbestandsvoraussetzung „Aufwendung erheblicher Eigenmittel“ gibt es bereits einige Entscheidungen des Fachsenates, wonach unter den Begriff „Eigenmittel“ in § 16 Abs 1 Z 3 MRG nur verrechnungsfreie Mittel des Vermieters zu verstehen sind (vgl. RS0068797, 5 Ob 119/98f). Bei der Beurteilung der Frage, ob der Vermieter erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat, ist von der Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Aufwendung auszugehen. Zukünftige Mietzinseinnahmen sind nicht zu berücksichtigen. Beachtlich ist auch, ob der Vermieter einmal (rechtmäßig) aufgewendete derartige Eigenmittel in der Folge (noch vor Abschluss der Mietzinsvereinbarung) nicht etwa (rechtmäßig) als Ausgaben in die Mietzinsabrechnung eingesetzt hat (RS0069740). Die Behauptungs- und Beweislast hierfür trifft den Vermieter (RS0111657). Um die Qualität der aufgewendeten Mittel als „erhebliche Eigenmittel“ in diesem Sinn beurteilen zu können, muss über den jeweils maßgeblichen Verrechnungszeitraum für Mietzinsreserven eine vollständige Abrechnung iSd § 20 Abs 1 MRG gelegt und die Kosten dürfen auch nicht nachträglich als Mietzinspassivum verrechnet werden (5 Ob 119/98f mwN; 5 Ob 227/18w).

Der OGH kam daher zum Ergebnis, dass die übereinstimmende Auffassung der Vorinstanzen, die Antragsgegnerin habe hier die Aufwendung erheblicher Eigenmittel und damit den Ausnahmetatbestand des § 16 Abs 1 Z 3 MRG nicht ausreichend nachgewiesen, sich im Rahmen der Rechtsprechung hält und daher nicht korrekturbedürftig war.

Schlussfolgerung

Bei der Vereinbarung eines angemessene Mietzinses in einem denkmalgeschützten Gebäude ist besonders darauf zu achten, dass das notwendige Kriterium „Aufwendung erheblicher Mittel“ im Sinne der oben beschriebenen Judikatur berücksichtigt wird. Ansonsten drohen dem Vermieter hohe Mietzinsausfälle.

Was ist passiert?

Die Beklagte schloss bei der Klägerin einen KFZ-Haftpflichtversicherungsvertrag für einen LKW ab. Ein Mitarbeiter der Beklagten fuhr mit dem LKW auf das Gelände eines Möbelhauses, um dort Waren abzuliefern. Dabei musste er eine Schrankenanlage passieren und streifte mit dem LKW das Bedienteil des Modulträgers sowie den Ticketnehmer der Schrankenanlage, wodurch der Schrankenautomat beschädigt wurde.

Im Bereich der Schrankenanlage befindet sich eine Überwachungskamera, die den Unfall aufzeichnete. Als das geschädigte Möbelhaus den Schaden an der Schrankenanlage bemerkte, überprüfte es die Aufzeichnungen, stellte die Schadensursache fest und meldete der Klägerin am nächsten Tag den Schaden. Dabei legte es eine Schadensmeldung sowie ein Fotoprotokoll vor, auf welchem zu sehen ist, dass der LKW sie Schrankenanlage beschädigte.

Die Klägerin bezahlte dem Möbelhaus die entstandenen Reparaturkosten. Die Beklagte erstattete erst zweieinhalb Wochen nach Schadenseintritt eine Schadensmeldung an die Klägerin. Aus diesem Grund begehrte die Klägerin von der Beklagten den Ersatz dieser Kosten mit der Begründung, dass die Beklagte die Obliegenheit zur Anzeige des Versicherungsfalles verletzt habe. Der vorliegende Fall gelangte schließlich zum Obersten Gerichtshof (OGH).

Wie ist die Rechtslage?

Der OGH führte in seiner Entscheidung zu 7 Ob 52/22f zunächst aus, dass Obliegenheiten im Versicherungsrecht dem Zweck dienen, den Versicherer vor vermeidbaren Belastungen und ungerechtfertigten Ansprüchen zu schützen und die sachgemäße Abwicklung des Versicherungsfalles zu gewährleisten. Grundsätzlich sind Versicherer insbesondere dann von ihrer Leistung befreit, wenn eine Anzeigeobliegenheit mit Täuschungs- und Verschleierungsvorsatz im Sinne des § 6 Abs 3 VersVG verletzt wurde.

Allerdings normiert § 33 Abs 2 VersVG, dass Versicherer dennoch leistungspflichtig sind, sofern sie in anderer Weise von dem Eintritt des Versicherungsfalles rechtzeitig Kenntnis erlangt haben. Diese Bestimmung gilt auch für das Verhältnis Versicherungsnehmer und KFZ-Haftpflichtversicherer.

Ausgehend vom Gesetzeswortlauft des § 33 Abs 2 VersVG kann sich die Klägerin somit nicht auf die Verletzung der Anzeigeobliegenheit stützen, da sie vom Möbelhaus vom Versicherungsfall in Kenntnis gesetzt wurde. Dabei spielt es keine Rolle, aus welchen Gründen die Beklagte die Schadensmeldung unterlassen hat.

Nach Ansicht des OGH entspricht dies auch dem Gesetzeszweck, da die schuldhaft verspätete Anzeige durch den Versicherten nicht geeignet ist, den Versicherer in der Abwicklung des Versicherungsfalles zu beeinträchtigen und diesen zu ungerechtfertigten Leistung zu veranlassen, wenn er ohnehin schon von anderer Seite rechtzeitig und vollständig Kenntnis vom Schadensfall erlangt hat.

Schlussfolgerung

Dazu Rechtsanwalt Dr. Roland Weinrauch:

»Selbst wenn ein Versicherungsnehmer die Obliegenheit zur Anzeige des Versicherungsfalles mit Täuschungs- und Verschleierungsvorsatz verletzt, bleibt der Versicherer leistungspflichtig, sofern er in anderer Weise vom Eintritt des Versicherungsfalles Kenntnis erlangt hat. Im vorliegenden Fall kam der OGH daher zum Ergebnis, dass die Beklagte gegenüber der Klägerin nicht ersatzpflichtig ist.«